第五章成本法解析.ppt

第五章 成本法及其应用 掌握成本法的基本原理、基本公式，建筑物的重新购建成本与折旧，建筑物减价修正额的估算方法。 本章内容 第一节???成本法的基本原理 第二节 房地产价格的构成 第三节 成本法的基本公式 第四节???重新购建价格 第五节???建筑物的折旧 第六节 成本法应用中涉及的有关规定 第七节 成本法应用举例 第一节 成本法的基本原理 一、成本法的概念 成本法（cost approach）是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。因而成本法也可以说是以房地产价格各个构成部分的累加为基础，来求取房地产价值的方法。采用成本法评估出来的不动产价格又称为积算价格。 第一节 成本法的基本原理 二、理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论—商品的价格是依据其生产所必需的费用而决定。 从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价。 从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他重新开发建设该房地产所需要花费的代价。 一个是不低于开发建设已花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需要花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价。 第一节 成本法的基本原理 三、适用的对象和条件 适用于既无收益又很少交易的不动产估价（学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施）。 单纯的建筑物通常也采用成本法估价。 独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的不动产。 成本法主要适用于建筑物是新的或比较新的不动产估价。 需要注意的是，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高。因此在估价中注意：一是要区分实际成本和客观成本，估价中应采用客观成本；二是要结合市场供求分析来确定评估价值。 第一节 成本法的基本原理 四、操作步骤 1.搜集有关成本、税费、开发利润等资料； 2.估算重置价格或重建价格； 3.估算折旧； 4.求取积算价格。 第二节 房地产价格的构成 搞清楚房地产价格的构成是运用成本法估价的基础工作。在运用成本法估价时，不论房地产价格的构成如何，首先是要调查了解从取得土地一直到建筑物竣工乃至完成销售的全过程中所涉及的费、税种类及其支付标准、支付时间，以做到既不能重复，也不能漏项。然后在此基础上针对估价对象实际情况，确定估价对象的价格构成并测算各构成项目的金额。 以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目金额的角度来划分房地产价格构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。 第二节 房地产价格的构成 一、土地取得成本 土地取得成本是指房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成分为： 1、通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中发生的费用和土地使用权出让金等。 2、通过城市房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。 3、通过市场“购买”取得的，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。 第二节 房地产价格的构成 二、开发成本 开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。理论上可将开发成本划分为土地开发成本和建筑物建造成本，实际中主要包括： 1、勘察设计和前期工程费。 2、基础设施建设费。 3、房屋建筑安装工程费。 4、公共配套设施建设费。 5、开发建设过程中的税费。 第二节 房地产价格的构成 三、管理费用 管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。一般按土地取得成本和开发成本之和的一定比例测算。 四、投资利息 包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。 五、销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。通常按售价的一定比例来测算。 第二节 房地产价格的构成 六、销售税费 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由房地产开发商（卖方）缴纳的税费。 1.销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、和教育费附加（“两税一费”）。 2.其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。 销售税费通常是售价的一定比