董藩—房价运行规律、中国特色的供求_背景与房地产投资问题.pptx

演讲大纲 ? 董藩 教授 ? ? 北京师范大学房地产研究中心 2010.北京 ;0 两首歌与两个小故事：一颗红心，两种命运;1 房价运行规律：常态就是上涨的;;;;;;; 间存在着互补关系，这两种商品互为互补品。汽油是汽车的补充品,糖是咖啡的补充品。 一般说来，一种商品的替代品越多其需求的价格弹性越大。电影的替代品日益增多。电视、录像、VCD、DVD等替代品层出不穷。由于电影的需求弹性大，因而从理论上分析，降价有利于增加营业收入，提高企业的利润水平。因而对经营者来说也是一件好事。这是需求的价格弹性问题。如果替代品价格发生变化，还会产生交叉弹性的影响。 一种商品替代品越少，需求的价格弹性越小。从需求的价格弹性角度考虑，降价会减少总收益，提价会增加总收益。房屋作为一类商品，类似于整体粮食产品，基本上可以看作是没有替代品的商品（帐篷、房车这些临时性使用的商品除外），因此开发商总是倾向于不断提升价格水平而不是降价。这是对市场总体而言，对某个开发商而言，可能存在为快速回笼资金而降价的问题。;; 大人，而总供给则像一个被大人引领的孩子，不能决定价格变化的方向，只有跟着总需求变化的趋势变动，即不断上升。●Carey房地产模型检验 Carey 房地产模型指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。 李宏谨对中国房地产进行了检验，结论是： ▲房地产价格与投资者数量成正向变动，与投资者可以获得的金融资源成正向变动，而与房地产市场的供给数量成反向变动。中国市场上增加一个投资者，房地产价格上升0.15元；增加1亿元贷款，上升0.685元；增加1万平米竣工面积，下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。 ▲房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，供给; 约束大于需求约束。收入弹性是1.55，供给弹性是0.75。供给约束大于需求约束，城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点。　 ▲开发贷款与房地产供给同方向变化，个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化。房地产供给贷款弹性系数为0.95，需求贷款弹性系???为0.68，说明银行信贷直接决定供需。 ▲低利率政策极大刺激供给和需求。房地产需求对名义利率敏感程度大于对供给敏感程度，名义利率上升1个百分点，房地产需求增长率下降0.97个百分点，供给增长率下降0.64个百分点。 ;;;●总体结论 ▲从理论上来说,作为消费品,消费者对房地产的需求取决于其效用及预算约束。在完全竞争的市场结构下,房地产的基准价格等于其生产的边际成本；作为投资品,根据资产定价的基本原理,基准价格等于预期的未来现金流的贴现之和。房地产商品同时具有这两种属性,在无套利条件的市场有效假设下，这相当于一个跨时消费(投资)问题,当然,这种分析只是理论上的，同时出于讨论方便的考虑，我们有理由认为作为两种属性商品的基准价格决定是一致的。 ▲但是,从消费品角度来看,由于房地产市场结构并非完全竞争,作为买方的消费者只能成为价格的接受者,这样消费者的保留价格必然高于由边际成本决定的基准价格;; ▲从资本品角度来看，房地产与股票、古董、字画等投资产品相比较，市场的信息相对充分，其未来收益的更确定、更把握，投资者的保留价格也更容易偏离基准价格. ▲综上所述，从理论上说，在正常状态下，房地产价格运行的基本规律是呈平缓上行趋势。房地产价格下跌只发生在战争、瘟疫、连续的地震、特殊的政治事件、经济危机、严厉而错误的调控、税制调整等特殊情况下。;1.2实践证明▲澳大利亚（1959-2003）;▲英国（1979-2005）;● 中国大陆（1987-2009）;●各国房地产业黄金发展期GDP与房价变化;● 中国大陆（2007.07-2010.01）;● 广州（2007.08-2010.01）;● 深圳（2007.08-2010.01）;1.3 如何看待历史上的“房地产泡沫”事件;;`;;;;;1.4究竟该如何判断市场上有无“泡沫”？; （6）空置率很高。 （7）炒卖地皮现象明显。 注：以上判断依据基本都不科学 ●最科学、最简单的判断方式 理财投资中用于出租的房屋不多，准备短期炒卖的比重过大，就是有泡沫了。;3 房地产投资与股票投资的回报比较：谁是赢家？;★房市与股市的价格变化曲线不一样；; ★当前，从回报看，一个关注短期，一个关注长期； ★风险控制难度不一样，房市安全性高，流动性差，股市相反； ★进入门槛不一样； ★买房子可以以小博大，股市还不可以； ★有房子在手中，意味着财富增加，有股票在手中，永远不要说你很有钱，因为股票动荡随时可以将你的财富蒸发掉。 ★房市