中国特色的房地产投资模式.ppt

美国房价情况 现在美国townhouse的平均价格大约15万美元，地价占2-3万美元，房价占12-13万美元，所以房子建的又大又漂亮。 我国的房子，地价占一半的话，房屋造价低，当然建不了大房子。 两国的根本差别是城市化方式不同：美国除了“波士华城市带”之外，大部分城市是分散的，50万人口的城市就算大的，洛杉矶地区就是由66个镇构成。地价当然上不来。 美国分散型城市化的动力是：低油价，交通便利。 咱中国油价高，家庭刚有了汽车，高油价就来了，本来想到郊区居住，交通成本又上来了。到郊区居住也不是那么容易，集体土地阻碍城市人建房置业。 土地使用权的趸交和分期缴纳 趸交：70年交清，好像迪斯尼乐园的门票，咱们中国人卖的是通票，到里面想进那儿进那儿。美国人不买通票，想玩那个乐园时，再买单票，单票加总肯定比通票贵。 咱们买的通票，只要买的起，进得门，可以尽情玩。美国人每到一个门口，都要掂量着，是不是进门去玩，但是，房地产不同，每年都得交物业税，由不得喜欢不喜欢。所以，到最后，咱们的房价要比美国便宜。 有些专家说把土地出让金分期缴纳，人人有房住，可是有了房，生活还是不幸福，而且让没有多大能力的人购买房子，加大金融风险，美国次贷危机就是这么来的。 地产商和房东最沾便宜 连续投资的真相：地方政府把钱从开发商和房东收上来，又投资到地产上来了，地产增值了，房东和霸地的开发商都获得了利益。 地王把周边房价推升 地产商和房东骂政府，实在不道德。要不是政府撑腰，地产商能干什么？ 我国的城市化浪潮 到2008年底，我国城镇人口为6.07亿人，城镇化水平为45.68%，比解放初期提高了35个百分点，年均增长0.95个百分点。 1.3亿农民工陆续进城。 每年有500万的大学生落户城市。 都市连绵区：从城市化到都市化。 每年有1300万-1600万人的人进入城市，上演世界历史上最大规模的人口流动潮。 临沂人口城市化进城：全市城镇建成区面积589.53平方公里，城镇人口442.66万人，农村人口540.59万人。其中，临沂城区面积1003.25平方公里，建成区面积142.56平方公里，建成区城区人口143.38万人。全市城镇人口密度每平方公里7508.69人，其中，临沂城区人口密度每平方公里10057.5人。全市城镇化水平为45.02%。 （四） 商业地产投资 何为商业地产？ 商场 购物中心 商铺 写字楼 工业厂房 集贸市场 商业地产：地产价值占比高 商业地产估值的原则：一般为住宅的2倍 住宅和商铺房产价值基本相同，可房地产价值相差倍，可见地产价值占比有多高了。 假如住宅4000元/平方米，商铺卖价8000元/平方米，建筑造价为1200元/平方米，住宅的地产价值是2800元，占70%，商铺的地产价值85%。 商铺对地产价值的变动更为敏感。 因此，在城市化大变动的格局下，地产价值急剧变化，商铺投资正当时。 住宅和商业物业增长速度比较 临沂城市化形态与商业地产投资 单中心向多中心演变 北部新区、河东区、西南区，将来这些地方都将成为临沂活跃的商业副中心区域，服务周边居民。 城区人口超过140万人，各类商业物业形态都有投资机会，从发展大势看，高档写字楼的需求将逐渐增加，这是城市产业演变的必然结果。 作为全国仅次于浙江义乌的小商品集散地，临沂的市场类物业，仍有很大的发展空间。 以潜在的中心区和次中心区为主要投资对象，随着地产增值，获得增值利益。 城市化： 收入：改革开放30年来，名义工资增长100倍 房价的螺旋上涨：波动性 生活成本提高：鸡蛋、牛奶、肉类 资源稀缺性增加：钢铁、煤炭、稀有金属 我国房地产价格走势 ????????“城市化将带来的是革命性社会变革，在未来20年的城市化中，5亿人的生活方式将发生彻底改变！” 在城市化的进程中，非常有可能形成北京、上海两大超级都市，这两大超级都市的人口将超过总人口的30%，达到5亿人，未来的大北京将有3亿人，大上海将有2亿人。“在这个基础上，楼价应该涨多少？以今年1月1日的价格为基准，5年内至少翻一倍，北京、上海的房价很可能会突破30万/平方米。”???? 城市化推动房价上涨 金岩石：五年房价再翻番 任志强：北京房价5万元 ???????一方面按照有关部门的规划，北京到2020年，目标人口控制在1800万，但是实际上加上流动人口，在08年的时候，北京城区已经是超过2000万人，任志强认为，伴随着城市化的进程，北京会突破3000万的人口，这个人口一定会带来房价进一步的上涨；另一方面任志强表示，他认为，政府管理楼市的方式还存在一些问题，目前商品房住宅用地供应量还明显不足。 价值增长速度 时间 0 商业物业 住宅 商业地产最大的特点是土地价值占比高，比住宅还高，只要地产增值，收益肯定高。