现代花园房地产开发建设项目可行性研究分析-山西财经大学.ppt

现代花园房地产开发建设工程可行性研究分析;一、总论

二、市场预测

三、建设规模与产品方案

四、工程实施进度

五、投资估算

六、融资方案

七、财务评价

八、社会评价

九、风险分析

十、研究结论与建议

;;〔一〕工程背景

1.工程名称:现代花园

2.承办单位概况

承办单位：蒲氏房地产开发集团公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、效劳一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。;一、总论;3.工程投入总资金及效益情况

本工程投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。

本工程完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除本钱，减去销售〔营业〕税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。;4.主要技术经济指标;;〔一〕．市场调查;〔二〕．产品供需预测

根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积到达958.2万平方米。2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万㎡〔其中住宅销售面积393.13万㎡〕同比增长17.17%；总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购置住宅的金融政策支持〔贷款〕将加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，该公司此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。;〔三〕．房价预测

据调查，今年武汉市还将陆续推出一系列的中高档工程，整体工程水平与2002年工程相比，这些工程无论在质量，还是在规划设??上，都将会再上一个档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市根底建设将要快速开展。几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在10%左右，其中适用房升幅达20%，从原因上看，主要有四：

1.在政府土地供给政策与方式变化的情况下，地价上升。

2.需求量大。

3.购置力的增强，按揭的作用。

4.住宅品质的提高，也成为了房市升温。

5.竞争剧烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场，带来了剧烈的竞争。

综上所述，再结合该公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米1800—2200元。;〔四〕．竞争力分析

外地企业纷纷进入武汉。由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产开展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为剧烈化，在剧烈竞争的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。

另外知名企业得到追捧。品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。

鉴于该公司实力雄厚信誉良好，可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘；再加上该公司开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林公园，环境优美，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。而周边地段由于武汉近年来的高速开展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购置力增强，所以该地区市场上住房供给小于需求，具有巨大的市场潜力，为此工程开发带来了无限的商机。据此有理由相信该公司开发的商品房有较强的竞争力。;〔五〕．市场风险分析

1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。由于他们：

1〕职业稳定。

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