房地产纳税筹划.pdf

房地产企业涉及的地方税种多，在纳税筹划上还存在 一些问题：首先，房地产企业的纳税意识淡薄，法律 意识不强；其次，房地产企业在纳税认识上存在误区； 再次，房地产企业内部缺乏必要的纳税管理。因此， 有效规避纳税风险，在有限的空间内尽可能地降低企 业的纳税成本，实现企业利润最大化，对房地产企业 具有重要的现实意义。下文笔者拟分别介绍房地产企 业开发环节和销售环节的纳税筹划。 一、开发环节的纳税筹划 在此，重点讨论开发成本的纳税筹划。房地产企 业不同于一般生产制造企业，其生产成本主要集中于 土地征用及拆迁费、政府性规费、前期工程费、建筑 安装费及开发间接费等。 1.土地征用及拆迁费。由于我国目前对房地产行 业的土地供应主要采取“招、拍、挂”的方式，一般 睛况下，土地征用费用无法由企业控制，几乎不存在 纳税筹划的空问。 2.政府性规费。政府性规费主要指政府所收取的行 业性规费，如配套费、规划费、白蚁防治费等。由于 这些收费为强制性收费，基本无纳税筹划空间。 3.前期工程费。前期工程费主要指在工程施工前所 发生的诸如设计费、咨询费等，这些费用企业是能控 1 制的，存在纳税筹划的空间。 4.建筑安装费。建筑安装费主要是为建造房屋所 发生的成本，若不考虑地价因素，此部分成本为房地 产开发中最大的支出项目。细分此项成本我们知道， 其主要包括建筑商成本（主要为人工成本及合理利润） 及材料成本，这都存在纳税筹划的空间。 5.开发间接费。开发间接费主要核算为直接组织、 管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、 折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周 转房摊销等。在进行此项费用的纳税筹划时，主要是 考虑土地增值税的问题。由于土地增值税计算过程的 特殊性，不同的核算方法将会导致不同的税负结果。 假设某项目在开发过程中所发生的人员工资及其他办 公费用为 100 万元，在进行会计核算时，可以将其列 入管理费用也可以将其列入开发间接费中。如果将其 在管理费用中核算，在计算土地增值税时由于管理费 用及销售费用的扣除标准是一定的，企业将无法享受 其他扣除项目加计扣除 20%的好处。而如果将其在开 发间接费中核算，上述 100 万元的人员工资及其他办 公费用便可享受到20万元的加计扣除。 二、销售环节的纳税筹划 2 1.营业税的纳税筹划。 众所周知，营业税的税基来自销售收入， 而对营业税的纳税筹划主要通过改变销售的模式来进 行。 （1）通过合作建房方式进行销售。根据《国家税 务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（国 税函发[1995]156号），合作建房是指一方提供土地使 用权，另一方提供资金，双方合作建造房屋。如事先 确定最终用户（主要指团购），可以考虑运用此方法。 此种方法的运用思路为：在房地产开发前，最终用户 与房地产企业签订合作建房协议，最终用户出资金， 房地产企业出地，在房屋建造完成后，双方按出资比 例分配房产。此时，最终用户所分配的房产是不需缴 纳任何税费的，而房地产企业仅就所分配的房产缴纳 营业税。但此种方法的运用，需事前考虑项目立项等 方面的问题。 （2）收入分散法。收入分散法主要指在销售精装 修房时将销售合同在合理的范围内分解为房屋出售合 同及装修合同，装修合同通过另设的装修公司进行签 订。如某套精装修的房产总售价为 100 万元，在签订 销售合同时分别签订房屋出售合同 80 万元及装修合 同 20 万元。此时房地产企业可仅就 80 万元销售额缴 3 纳营业税及计算土地增值税、企业所得税。当然，在 进行此项纳税筹划时，需综合考虑装修公司所实际承 担的税负。 （3）股权转让。假设某房地产企业原有一栋整体 出租的楼房，为加快资金周转，其预出售其中的副楼， 购买方所给出的价格为3 000万元，假设此副楼成本 （含土地）为1 5