中国房地产市场运行状况及趋势分析.doc

中国房地产市场运行状况及趋势分析 1．全国房地产市场运行状况 在国家宏观经济总体发展的态势影响下，在城镇化进程和住房需求强力推动下，全国房地产市场继续保持了较快速度的发展，市场运行基本平稳，但也存在一些比较突出的问题与矛盾。不过，随着房地产调控措施的进一步落实，我国房地产将进一步朝着预期的方向健康发展。 1.1土地市场 图表4 2001－2006年土地购置、开发面积及变化 数据来源：国家统计局、中国房地产指数系统（CREIS） 全国增量土地供应下降，存量土地开发加强。 在土地购置方面，2006年全国累计完成土地购置面积36791.0万平方米，同比减少3.8%。全国土地购置面积在2004年越过39000万平方米大关后开始回落，2005年减少了3.8%，2006年进一步减少3.8%。 在土地开发方面，2006年全国完成土地开发面积26605.6万平方米，比2005年增加了近4000万平方米，同比增长17.3%。全国完成土地开发面积增幅在2003年达到峰值20.2%后出现短暂回调，2004年土地开发面积下降了5.3%，从2004年开始迅速反弹，2006年增幅达到17.3%，增幅较2005年提高2.4个百分点。 从各区域土地供应情况来看，东、中部地区土地购置面积恢复增长，西部地区土地购置面积继续增长，但增幅大幅回落；各地区土地开发面积增长速度减缓，中部地区甚至下降。 1.2房地产开发投资 图表5 2001-2006年房地产/住宅开发投资及增幅 数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统 全国房地产开发投资基本处于正常投资增长区间，大中城市房地产开发投资增速略低于全国水平但有所加快。 2002年以来，全国房地产开发投资年均增长率25.5%，商品住宅开发投资年均增长率26.1%。2006年，19382.46亿元，21.8%，13611.62亿元，同比增长25.3%，商品住宅投资占房地产开发投资70%。2005、2006年房地产开发投资增速已连续两年低于固定资产投资增长速。2006年房地产开发投资占固定资产投资比重回落至17.6%。 图表6 2004-2006年全国35大中城市房地产开发投资及增幅 数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统 全国35个大中城市房地产开发投资增速加快，但略低于全国水平。2006年35个大中城市房地产开发投资11453.79亿元，比上年增长19.7%，增幅比上年回落1.7个百分点。 图表7 2001－2006年各物业类型投资占房地产开发投资比重 数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统 房地产开发投资结构趋于合理，投资重心朝住宅类偏移。 2006年办公楼及商业营业用房投资增幅分别为21.0%和15.0%，均低于商品住宅25.3%的投资增幅。即，住宅类投资比重上升，而非住宅类投资比重下降。2006年全国房地产开发投资中，住宅占70.2%，写字楼占4.8%，商业用房占12.1%。 图表8 2006年各区域房地产开发投资额比重 数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统 由于各地区经济发展水平、城镇化程度、房地产市场发展阶段以及地方政策支持程度的不同，房地产市场发展具有非常明显的区域差异性。 东部地区仍然是房地产开发投资的重心，全国19382.46亿元房地产开发投资中，近三分之二集中在东部地区。2006年，东部、中部、西部房地产开发投资占全国房地产开发投资比重分别为63.9%、18.2%、17.9%。 图表9 2006年各区域房地产开发投资增长率对比 数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统 尽管全国房地产开发投资重心仍在东部，但目前正向中、西部地区偏移。 2006年，中、西部地区房地产开发投资增幅分别为30.8%和30.3%，高于东部地区17.4%的增幅。且中、西部地区房地产开发投资结构更加合理，住宅尤其是经济适用房投资增幅明显高于房地产开发投资的增幅。体现了国家对中、西部地区投资政策倾斜的结果。 1.3商品房供求状况 （1）供给状况 图表10 2001-2006年房地产开发建设增幅变化 数据来源：国家统计局，中国房地产指数系统 竣工面积首次出现负增长，而施、新开工面积增长相对稳定，增幅略有加大。2006年，商品房施工面积194090.16万平方米，同比增长17.1%，增幅与上年持平；商品房新开工面积78131.35万平方米，同比增长15.1%，增幅较上年提高4.5个百分点；商品房竣工面积53019.36，同比下降0.6%，这也是2002年以来的首次出现下降。 全国商品房建设增长速度呈现倒U型，虽然目前有效供应下降，但潜在供应增长稳定。供应速度从2000年开始加快，2003年达到最高峰，此后增幅不断下调。2006年，施工、新开工面积增速略有反弹，竣工面积继续回落。 图表11 2004－2006年各区域住宅新开工面