应城市农村集体土地使用权流转研究.doc

应城市农村集体土地 使用权流转研究 应城市国土资源局城区分局 武 汉 大 学 二○○八年十二月 目录 序言 3 一、课题来源情况简介 3 二、课题研究对象界定 3 三、课题研究背景分析 5 （一）宏观经济背景 5 （二）土地制度背景 6 （三）国家政策背景 8 （四）流转现实背景 11 四、课题研究基本思路 12 五、课题研究主要方法 13 第一节 应城市集体农地土地使用权流转 14 一、应城市农村经济发展概况 14 二、应城市农地使用权流转调查概况 14 （一）应城市被调查农户基本情况 15 （二）应城市农地使用权流转的诱因 19 （三）应城市农地使用权流转的形式 22 （四）应城市农地使用权流转的特点 24 （五）应城市农地使用权流转的问题 32 三、应城市农地使用权流转的影响因素分析 38 四、应城市农地使用权流转典型农户案例介绍 47 （一）转入典型户 47 （二）转入典型户 51 第二节 应城市集体建设用地使用权流转 55 一、全国集体建设用地使用权流转的现状特点 55 二、集体建设用地使用权流转宏观诱因分析 57 三、集体建设用地使用权流转微观博弈求解 61 四、集体建设用地使用权流转的主要问题 66 五、应城市集体建设用地使用权流转案例介绍 69 第三节 促进和规范应城市农村集体土地使用权流转的对策建议 70 一、加强市场引导，规范市场运作 70 （一）加大教育宣传，积极培育农户市场主体意识 70 （二）推进有偿使用，建立集体建设用地一级市场 70 （三）做好产权登记，提供良好的土地流转管理平台 71 （四）发展流转中介，形成完善的市场配套服务体系 71 （五）建立有形市场，规范建设用地流转的市场运作 71 二 加快法制建设，提供制度保障 72 （一）明晰集体土地产权的法律界定 72 （二）消除集体土地产权的法律歧视 72 （三）强化土地承包经营的物权保护 73 （四）放宽土地使用权流转的法律限制 73 （五）完善建设用地使用权流转的法律内容 74 三 实施宏观调控，强化监督管理 74 （一）关于农地使用权流转的调控与管理 74 （二）关于建设用地使用权流转的调控与管理 76 四 改善外部环境，促进协调发展 77 （一）加快城市化步伐，消除农民进城就业壁垒 77 （二）壮大集体经济实力，促进农业人口就地转移 78 （三）建立农村社保体系，消除土地流转后顾之忧 78 （四）加快征地制度改革，促进土地市场的规范和统一 78 （五）理顺土地产权关系，保证利益分配的公平与协调 79 附件 80 ? 序言 一、课题来源情况简介 随着我国城市化和工业化步伐的加快，经济发展对土地的需求量日益增加，人地矛盾也渐趋紧张。尤其是农村集体土地，由于长期的产权歧视以及集体土地产权制度固有的缺陷，导致农村集体土地利用和管理上的诸多问题。明晰集体土地产权，保护产权主体合法权益，促进集体土地的集约节约利用，是理论界和土地管理实践部门长期关注和研究的重大课题。 按照《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》、《湖北省农民集体所有建设用地使用权流转管理试行办法》有关法律与政策文件精神，根据《应城市农村集体土地产权调查试点方案》，武汉大学与应城市国土资源局城区分局于2008年开展应城市农村集体土地使用权流转研究和应城市农村集体土地集约利用研究两个专题合作。 本专题研究以农村集体土地产权制度建设的核心问题——土地使用权流转为切入点，就农村集体农地使用权流转和建设用地使用权流转进行分别阐述。关于农地使用权流转，课题重点阐述其产生的诱因、形式、特点及问题，并进行应城市农地使用权流转典型农户案例分析，最后构建农户农地流转影响因素模型。关于农村集体建设用地使用权流转，课题在阐述全国流转现状特点的基础上，重点论证其产生的必然性，并进行流转问题分析，最后就应城市流转典型案例进行了简要讨论。在此基础上，课题从市场引导、法制建设、宏观调控以及外部环境建设四个方面提出了促进和规范应城市农村集体土地使用权流转的对策建议。 二、课题研究对象界定 （一）农村集体土地 农村是一个地域性的范畴，是与城市相对应的概念，是指以从事农业生产为主的劳动者的生产与生活聚集地。农村土地涵盖的范围极广，按产权可分为国有和集体所有两类。 农村集体土地是农村土地中属于集体所有的部分，国家土地管理法规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营