《公共设备设施管理程序》.doc

《公共设备、设施管理程序》 一、《本体维修保养作业指导书》 1 .目的 规范房屋本体维修工作，保证物业本体状况良好。 2 .适用范围 适用于物业项目所管辖区内房屋本体的维修和保养管理。 3. 定义 3.1房屋本体：是指房屋本体为房屋共（公）用部位，包括：房屋的承重结构部位（基础、房盖、梁、柱、墙体等）抗震结构部位（构造柱、梁、墙等）外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、防雷接地网、本体共用排烟道（管）等部位。 3.2小修：指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的使房屋保持原来的等级。 3.3中修：是指房屋少量部位易损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部维修，在修理中需牵动或拆换少量主体结构，但保持原房屋的规模和结构。 3.4大修：是指房屋的主体结构部位损坏严重，房屋已经不安全，需进行全面的维修，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。 3.5翻修：是指房屋已经失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。 4. 方法和过程控制 4.1零星养护（小修） 4.1.1房屋本体维修保养责任人负责每周巡查所管辖物业本体的良好状况，发现问题记录于《公共设备、设施保养维修记录表》中。对于有能力处理的立即安排处理，处理结果记录于《公共设备、设施保养维修记录表》上，对于需要专业人员判断和处理的问题及时通知工程管理部主管予以计划安排。 4.1.2任何物业管理人员有责任将工作中发现的房屋本体损坏现象及时通知相关责任人并予以通报情况记录。 4.1.3总经理每月应对房屋本体的维修保养情况予以检查，并将检查结果记录于《设备、设施检查记录表》中。 4.2计划保养 4.2.1工程管理部主管负责编制《房屋本体年度维修计划表》，并组织和监督房屋本体的维修保养工作。 4.2.2房屋本体维修计划经总经理审核后，每年十二月份上报品质部审批。维修计划内容包括房屋结构类型、修缮面积、修缮分类（大、中、小、翻修等）修缮费用及费用的来源等情况。 4.2.3房屋本体维修计划4.5对于需要动用本体维修基金或需甲方出资的项目参照北京市物业管理条例相关规定报业主委员会或甲方单位审批并报品质部备案。 4.6应向客户的或重大的维修保养工程应预先通知相关客户，施工过程中应做好各项标识及防护工作（参照安全手册《危险作业管理办法》） 5. 相关质量记录和表格 5.1《公用设施、设备保养维修记录表》1 5.2《设备、设施检查记录表》附表2 5.3《防雷接地系统测试、检查记录表》附表3 5.4《房屋本体年度维修计划表》1 .目的 维持设备良好性能，确保各类泵运行正常。 2. 适用范围 适用于物业项目所管辖区内各类泵维护保养。 3 .方法和过程控制 3.1每日维护检修 3.1.1压力表读数是否正常。 3.1.2排除漏水现象。 3.1.3水泵运转有无异常声音，电机温度是否正常。 3.1.4阀门开关位置是否正常。 3.1.5对长时间运行的水泵（连续运行时间超过十小时），每两小时检查一次。 3.2每月维护检修 3.2.1对各自动控制柜进行检查，测试、检查各继电器的运行状况。 3.2.2检查水泵轴承润滑油油位、油封、水封圈、盘根线是否完好。 3.3季度维护检修 3.3.1检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。 3.3.2水泵主备切换试验，确保主备泵运行正常。 3.3.3视情况清理排污水槽的杂物。 3.4年度维护检修 3.4.1检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，对泵壳及机座除锈刷漆。 3.4.2根据使用情况，必要时清洗电机轴承、更换润滑油脂。 3.4.3检测电机相间绝缘电阻和对地绝缘电阻，并记录测试值。 3.4.4根据泵的使用情况，更换密封填料。 3.5全面解体水泵。 3.5.1先将联轴器拆下，然后再拆轴承压盖。 3.5.2松开拉紧螺栓螺母，将出水段用“拉马”一段一段的拆。 3.5.3用铜棒从外壳内，将导叶、叶轮打出来。 3.5.4清理所有需更换的部件。 3.5.5将密封环分别装在进水段和中段上。 3.5.6把叶轮装在导叶内，然后将导叶装在所有的中段上。 3.5.7将装好的轴套和键轴穿入进水段，推入叶轮，在中段上铺上防水胶圈(或纸垫)推入第二个叶轮，重复以上步骤将所有的叶轮和中段装上。 3.5.8将平衡环，平衡套及出水段导叶分别装在出水环上。 3.5.9将出水段装在中段上，用拉紧螺栓将出水段中段与出水段紧固在一起。 3.5.10装上平衡盘和轴套。 3.5.11将防水胶圈(或纸垫)装到尾盖上，装入出水段并将填料及填料环，填料压盖顺次装入出水段和尾盖的填料室内。 3.5.12装入轴承定位套，滚珠轴承，将润滑油注入轴承体内，将纸垫套在轴承压盖上，装到轴承体上用螺栓紧固。 3.5.13装上联轴器部件，放气旋塞及所有的丝堵，