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【异乡好居】美国纽约买房的注意事项 最近几年 ，投资纽约房产正在变成一种潮流投资。除了人民币贬值、一线城 市房价疯狂飙升这些宏观因素之外 ，纽约作为金融、时尚和文化的聚集地 ，也自 带光环 ，而且它比香港和伦敦还要便宜一些。由于购房事项细节繁杂 ，要注意的 事项很多 ，所以小居 （Uhouzz 异乡好居 ）在这里为大家总结了一些关于纽约买 房的注意事项。 1、先列下买屋目的、选择地区、房产价格预算及要求(Define requirements) ： 首先要清楚您是要自住还是投资。接着要列出想要购买的房屋的基本条件 ，例如 价格、所在地区、多少卧室和浴室、面积大小等。然后还要考虑如果不是用现款 买房 ，那么必须先向银行申请贷款预先核准(pre-approval) ，并且获得房屋贷款 前置审批信(bank’s mortgage pre-approval letter)。您要首先研究自己的财 政情况 ，综合考虑自己的经济水平 ，知道自己是否需要贷款。如果需要 ，可以承 担的每月还款额是多少。 2、看房 ：自己或在经纪人的帮助下 ，看房并下 Offer。您可以列一张自己所有 想要的关于理想房屋的条件清单 ，比如地理位置、价格区间、特别的需求。另外 ， 在美国看房与在中国看房不同。一般在美国 ，找到一个合适的经纪人之后 ，就由 他全权代理 ，而别想着找多个经纪人 ，相互比较。美国的经纪人认为这种行为意 味着不信任。一旦被发现同时雇佣了多个经纪人 ，那么没有人愿意尽心尽力做事。 通常购房者会和经纪人签订代理协议 ，约定由经纪人代理购房事宜 ，并约定佣金。 其中佣金支付条件条款需要引起注意 ，以避免日后纠纷。在纽约州 ，没有律师参 与的地产合同无效 ，因此最晚在意向合同签署之前 ，需要找到一位持当地执照的 律师参与购房。 3、书面报价(Written Offer) ：找到满意欲买的房地产后应尽快行动 ，不要给 太低价。不然屋主会认为您不识市价及没诚意。书面告知您的地产经纪欲买此房 屋 ，并出示买价及如有其它的买屋条件。 4、签订合约 ：在您的 Offer被卖方接收后 ，买卖双方将在各自的律师代表下 ， 商谈合同条款。在纽约 ，双方必须雇用律师。作为您买方的律师会对卖方律师发 来的合同进行审阅 ，根据您的个案情况进行更改、删减或添加。比如 ，是否加入 合同取决于贷款的条款。同时 ，买方律师还要进行尽职调查(Due diligence)审 查关于房产的文件 ，告知您购买该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。 合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要 ，务必与律师商讨 ，充分理解当中的 风险和义务。双方对合同丶买方对 Due diligence满意后 ，买方将签署合同 ，并 一般支付房屋总价 10%的房款作为定金。如果买方在此时终止交易 ，一般情况 下定金是不能退回的。卖方收到合同后 ，签署 ，再寄还给买方。 5、贷款银行确定发放贷款 ：如果买方需要贷款 ，买方将与银行联系进行贷款事 宜。银行同意贷款后 ，会为您出具 Commitment letter。 6、产权报告 ：买方律师将以买方的名义购买产权报告(Title report)并审阅 ，看 该房屋的产权是否存在问题 ，可不可以过户 ；调查房屋的历史交易情况丶贷款情 况丶付税情况丶房契户主资料 ，有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用 由买方支付 ，通常几百元美金。买方一般会购买产权保险(Title insurance)以保 护自己的权益。 7、向管理处申请 ：如果您购买的是 Condo 或者 Coop ，那么您将在地产经纪 的帮助下 ，向Condo/Coop管理处(Board)提出购买该房产的申请。Condo管 理处有在同等条件下优先购买的权利 ，即管理处可以拒绝您购买Condo的申请。 但是一般情况下会同意您的申请。相比之下 ，Coop管理处更难通过 ，更容易拒 绝您的申请。 8、成交(Closing) ：双方律师将收集 Closing 时的文件 ，协调各方 ，确认 Closing