与房地产有关税种.doc

第一单元 与房地产有关的税种 六、涉及房地产的考点综述 （一）房地产的销售 1.出卖人应缴纳土地增值税、印花税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，企业应缴纳企业所得税、个人应缴纳个人所得税。 2.买受人应缴纳契税和印花税。 3.个人转让住房的特殊规定 （1）土地增值税：自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 （2）营业税：自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 （3）个人所得税：个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。 （4）印花税：自2008年11月1日起，对个人销售或者购买住房暂免征收印花税。（2013年教材未提及） 4.营业税的计算 （1）新房 销售不动产的营业额为纳税人销售不动产而向不动产购买者收取的全部价款和价外费用。 （2）二手房 纳税人销售或转让其购置的不动产，以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额。 5.个人所得税的计算 应纳税额＝（收入总额－财产原值－合理费用）×20% （二）房地产的出租 1.出租人应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加，企业应缴纳企业所得税、个人应缴纳个人所得税。 【解释】由于房地产的出租，未发生产权转让，不属于土地增值税的征税范围。 2.承租人无需缴纳契税。 【解释】土地、房屋权属的出租，不属于契税的征税范围。 3.营业税的计算 出租不动产时，营业税的计税依据为租金收入全额，不得扣除任何费用。 4.房产税的计算（从租计征、按年度征收） （1）房产税应纳税额＝租金收入×12% （2）对个人按市场价格出租的居民住房，可暂减按4%的税率征收房产税。 5.个人所得税的计算（以“1个月”内取得的收入为一次，按次征收） （1）每次（月）收入不超过4000元的 应纳税额＝[每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）－800元]×20%（或10%） （2）每次（月）收入在4000元以上的 应纳税额＝[每次（月）收入额－准予扣除项目－修缮费用（800元为限）]×（1－20%）×20%（或10%） 【解释1】准予扣除项目包括：出租房屋时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及房产税、印花税等相关税费。 【解释2】当月的修缮费用超过800元的，当月最多扣除修缮费用800元，其余部分在以后月份扣除。 【解释3】个人按市场价格出租居民住房适用10%的个人所得税税率。 （三）房地产的赠与 1.营业税 （1）单位 单位将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生应税行为，应当缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。 （2）个人 一般情况下，个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生应税行为，应当缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加。但是个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税（2013年教材未提及）： （1）离婚财产分割； （2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； （3）无偿赠与对其承担直接抚养或赡养义务的抚养人或赡养人； （4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 2.土地增值税 不征土地增值税的房地产赠与行为包括两种情况： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”； （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与“教育、民政和其他社会福利、公益事业”。 3.契税 通过赠与方式承受土地、房屋权属的，应缴纳契税，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定。 （四）以房地产进行投资、联营 1.营业税 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业税；在投资后转让其股权的，也不征收营业税。 2.房产税 （1）以房产投资、联营，投资者参与投资利润分红、共担风险的，按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。 （2）收取固定收入、不承担经营风险的，视同出租，按照“租金收入”为计税依据计征房产税。 3.土地增值税 以房地产进行投资、联营，暂免征收土地增值税。投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 【解释】凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。 4.契税 以土地、房屋权属作价投资、入股，视同发