第十一讲 房产投资决策.ppt

第十讲 房地产投资决策 例一：投资评价 A住宅：单价7000元/平方米（含简单装修），50平方米，总价款35万元/套。经调查，该区域周边同等面积住宅的出租价格为1600元/月。那么： A住宅有没有投资价值？ 计算一 A住宅的理论出租收益=1600元×11个月=17600元/年（静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间）。 理论年收益率=17600/350000 = 5%（静态）投资成本理论回收周期=350000/17600=19.88年 （未计算养护维修投入）如果这笔每年 5% 的收益扣除房产折旧、家装家电家具折旧，将所剩无几，虽比银行一年期的定期存款利率高，但考虑到通货膨胀因素，投资没有盈利空间。 结论：完全没有投资的必要！  例二： 投资评价 B物业，店面，单价10000元/平方米（含精装修），面积100平方米，总价款100万元。 经调查，该物业所在项目中，同等面积、地段出租价格为7000元/月。那么： B物业有没有投资价值？ 计算二 B住宅的理论出租收益=7000元×11个月=77000元/年（静态，排除了将来房租上涨、下跌因素，每年剔除1个月空置待租时间）理论年收益率=77000/1000000=7.7%（静态）投资成本理论回收周期=1000000/77000=12.98年 （未计算养护维修投入）这组数字表明：与A住宅相比，该物业的价格泡沫要低得多，基本可以接受。投资收益率尚可，成本回收周期尚可接受。 结论：在有闲钱的情况下，可以考虑作为投资对象。 第十讲 房地产投资决策 一、投资决策的分类 若按投资决策的确定程度，将投资决策分为三种类型——确定型、风险型和不确定型时，与之相应的有三种决策方法：确定型决策方法，风险型决策方法和不确定型决策方法。 一、投资决策的分类 1. 确定型决策方法 确定型决策是指一个方案只有一种确定的结果，只要比较各个决策谁优，就可以作出决策。例如，某城市甲、乙、丙三个地段的繁华程度依次递减，如果要建立一座购物中心，其地价和未来商业销售的收益是很容易确定的。如果以销售收益为决策依据，决策人将会优先考虑甲地段投资的可能性。一般地说，涉及至房地产投资的土地费、建筑面积、建筑类型、专业人事费、利率、广告费等项决策都属于确定型决策范围。 一、投资决策的分类 2. 风险型决策方法 风险型决策方法是指有多种方案可供选择，每种方案又可能出现多种结果，决策人预先不能确定哪种结果会出现，只能根据有关资料，判定各种结果发生的可能性或概率。对风险型决策可采取三种相应的决策方法。 2. 风险型决策方法 ⑴期望值法 期望值法是以投资收益表为基础，计算出每个方案在不同自然状态下如权收益值之和，然后以收益值的大小为标准，从中选择最优方案。采用这种方法，决策人需要确定各种自然状态下的主观概率。 ⑵机会均等法 采用这种方法主要是因为缺乏可供决策参考的资料，而不得不用简单的机会均等的方法。 ⑶决策树法 决策树法也是一种常用的风险型决策方法。与前面两种法相比，它不是用表格而是用图形（决策树）来反映方案的状况。 3.不确定型决策方法 当决策人可以判定各种方案可能出现的结果，而不能预知这些后果发生的概率时，这种决策就是不确定型决策。处理不确定型决策可以采用下面几种方法。 ⑴ 小中取大决策法 这种方法也称作悲观决策法。采用这种方法是想把风险降到最低程度，在所有最差的后果中，选择亏损最小的一个。由于小中取大法是把投资的安全性放在首位，因此一般为保守的决策人所采用。 小中取大法的决策过程是，首先从每个方案中选择一个最小的投资收益，然后再比较各个最小收益，从中选出一个最大的收益。 保守型：保守型决策人的特点是老成持重，对投资风险谨小慎微，而且特别敏感。对任何投资，考虑其风险的大小比考虑其收益的大小要多，总是瞻前顾后。 ⑵大中取大决策法 这种方法恰恰与“小中取大”法相反，它属于乐观决策法。采用这种方法的决策人往往敢于冒风险,竭力追求最大的投资收益。 大中取大法的决策过程是，从各种方案中选取一个最大的投资收益值，然后比较各个收益值，从中选择收益最大的投资方案。 冒险型：冒险型决策人的特点是大胆果敢，喜欢铤而走险，这种人尤其在高额投资收益的诱惑下,对投资风险的顾虑很小。 ⑶大中取小决策法 这种方法是以方案的机会损失的大小来判定方案的优劣。在多方案的选择中，如果决策人未能选择到投资收益值最大的方案，他必定感到后悔。大中取小法就是设法使这种“后悔”变得最小，所以这种方法也称为“最小后悔”法。 大中取小法的决策过程是：把同一个自然状态下的最大值减去该状态下的各项值，得出相应的“后悔值”；列出各方案的最大后悔值；在各最大后悔值中选择最小的最小后悔值方案作为决