朗玛国际广场定位报告.ppt

“朗玛国际广场”地处南京河西中部的奥体板块，该板块是规划中的南京第二个中央商务区(CBD),同时朗玛国际广场也是河西新城13大标志性建筑之一，与十运会主会场的 “奥体中心”仅一路之隔。河西区域定位： 以文化、体育、商务等功能为主的南京新城市中心；是以滨江风貌为特色的南京主城西部休闲游览地；是居住与就业兼顾的中高档居住区。13大标志性建筑物： 朗玛国际广场、奥体韵动汇、新城大厦、中泰国际广场、宋都奥体名座、紫金大厦、圆通广场、联强国际大厦、四季仁恒、朗诗城市广场、金奥大厦、欧洲城、紫鑫中华广场 。它们将共同在河西打造南京的“第四商业中心” 。  十三大楼盘物业类型划分及规模分布表 奥体板块十三大建筑五类物业的比例参考   三、项目总体定位 1、本项目计划分为多期建设。 第一期：地下室、A-1及临近裙楼； 第二期：A-2、商业裙房； 第三期：B-1、B-2； 2、项目功能定位 A-1、A-2：小户型毛胚房单身公寓； B-1：特色酒店； B-2：精装修酒店式公寓； C：中高档次综合商场； 四、公寓篇 一、 酒店式公寓-----项目规划条件下的产品选择 1、 什么是酒店式公寓? 所谓酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司，并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓。 酒店式公寓集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。成为酒店式公寓的两大条件：一是位于城市商务集中区，二是出色的经营管理。 2、酒店式公寓的规划面积 规划面积：不超过建筑面积的45%，即 137,197X45%=61,738.65M2 包括: A座全部面积43,484M2 和 B-2座中18,254.65M2 剩余部分为酒店面积：47,451-18,254=29,197M2 二、单身公寓-----酒店式公寓的简化产品 1、 酒店式公寓与单身公寓 单身公寓的居住对象多为年轻人，无论从装修标准、还是到物业配置，比起酒店式公寓都要简单得多。 酒店式公寓的客户群是跨国企业的高级员工、经理、总裁等，物业是由星级酒店、或者有酒店背景的物业公司进行管理，以便及时得到高档、到位的各种服务，使居住者的身份得到彰显。 2、单身公寓的设计规模 在上述酒店式公寓的总规划面积中，考虑A座全部面积43,484M2设计为单身公寓，保留B-2座中18,254.65M2面积为酒店式公寓。 三、南京小户型公寓市场现状分析 1、目前南京小户型公寓市场的三种产品 酒店式公寓-----金陵王府、丽晶国际、亚东名座、独立年代、都市公社等。 单身公寓------瑞鑫兰庭、御道家园、青年公寓、奥体韵动汇、锦虹丽都、非常男女、蓝筹谷等。 商务公寓------天空之都、未来城、城市先锋、辉煌年代、正泰大厦、壹空间等。 2、小户型公寓的竞争风险 小户型公寓从2002年进入南京市场后，就一直处于热销状态。 虽然目前南京市场上小户型公寓供应较多，但开发商根据各自楼盘特色做出了不同的定位，正是这种楼盘功能的错位，有效避免了相互之间的正面竞争，使得本来就以“面积小，总价低”见长的小户型公寓更炙手可热。 任何市场都是机遇与风险并存，虽然近几年小户型公寓市场形势较好，但小户型毕竟是过渡型产品，而且属于小众市场，同时供应量的增长导致同类产品激增，市场竞争日益激烈。 3、小户型的套型面积 对于小户型的概念，目前没有一个严格规范的说法，但业内人士比较认可的一种说法是，一居室销售面积在60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下。小户型由于面积小，空间安排得相对紧凑，厅的面积在20平方米以内，卧室的面积在15平方米以内，无论一居室、两居室还是三居室，一般都只有一个卫生间。 4、在售小户型公寓的套型面积分布 5、在售小户型公寓的流行设计分析 ◆开间多在4-4.5米、进深多在7-10米之间，大开间、小进深的户型市场鲜见