合肥蒙城路新天地国际广场定位营销报告(上1457161277.ppt

时间 量体M2 2007年 2008年 2009年 2010年 三 季度 四 季度 一 季度 二 季度 三 季度 四 季度 一 季度 二 季度 三 季度 四 季度 一 季度 二 季度 三 季度 四 季度 酒店式公寓 21800 商场销售 20000 商场招商 16000 写字楼 41200 说明： 整盘推广周期预计为2.5年，包括公寓、酒店式公寓、写字楼、商场，商场后续招商约1年。 推广时，鉴于能迅速回笼资金，建议住宅和商业分别成立两套销售系统，各自针对性推广。 公寓和酒店式公寓为一组，先推公寓，酒店式公寓在公寓销售过80％后开始广告引导，将2种不同类型物业的强销周期相互错开。 由于商业和写字楼以售为主，投资客占一定比例，购买目的趋同，故建议可一并推出，由于商业体量较大，广告侧重与商业，附带写字楼。同时随着主力店的入住，及销售逐步完成，再行招商，预计整案招商周期约1年左右。 商业推广时，建议成立专门销售团队，区别公寓的销售人员。 推案节奏 1 新华商业中心 酒店式公寓 『以售为主』 商业『以售为主，租售结合』 1.主力店以租赁为主。 2.售后包租或带租约销售。以稳定投资者的回报率。 写字楼『以售为主，租售结合』 1.单一销售。 2.以租带售。即先期以租赁为主，租期结束后，租金可转为购房款。 1. 酒店式全部销售 2.酒店式公寓可以提供售后待租业务。即针对投资客的长期经营可由开发商代为租赁。 3.售后代租。即针对投资客的长期经营可由开发商代为租赁。 租售方式 整体营销策略 2 2.1 形象：对客户第一眼能看到的事物重点包装 客户无法深入了解项目本身，比较的重点往往是他们看到的一些外部事物 故建议应通过本案的整体视觉包装来提升产品力尤其对客户能第一眼看到或感觉到的物品进行重点包装 如：售楼中心、楼书海报、样板房、销售员、小区模型、三维动画等 营销：分批推出，集客引爆 按栋推盘，前期集客，带一定数量后统一推出 确保公开前的客户比，即意向客户比例达到1:2方可 在公开后能迅速提升销售率，并在短期内能引起市场轰动 宣传：重点公关原有老客户 本案一期销售接近尾声，有大量客户资源积累 在使用传统媒体进行广告宣传的同时建议重点公关原先客户 酒店式公寓策略 2.2 本案将分批推出，以栋为单位，每次推出的房源根据预定客户而定，计划每批房源从集客至销售过90％的周期在16-18周，即4个月左右。待第一批销售过90％后，第二批房源推出并开始集客，前期剩余房源留待后期一并销售 酒店式公寓与普通公寓合计约52000平方米，计划销售周期约24个月『不含前期准备时间』。 略 买点广告 促销广告 略 买点广告 开盘广告 形象广告 广告诉求 户外媒体 DM邮寄、电信帐单、夹报、户外媒体等 户外媒体 报纸、杂志、户外媒体、其他 报纸、杂志、户外媒体、其他 报纸、杂志、户外媒体、其他 媒体策略 4周 2周 2周 2周 2周 4-8周 视集客情况而定 时间 10％ 20％ 10％ 20％ 40％ 略 销售目标 第二批房源公开前的集客 配合节日组织PR活动或SP活动带动销售 户外广告维持客流 1.强势广告 2.卖点宣传 1.开盘活动 2.样板区公开 3.开盘优惠 1.强势广告 2.形象宣传 3.认购优惠 销售策略 剩余户型销售 为公开第二批房源准备 剩余户型推广 1.客户分析 2.推广分析 3.调整策略 1.大量成交 2.制造声势 3.形成社会效应 开盘签约 1.迅速提升知名度 2.集客与预定 目的 收尾期 强销二期 持续期 强售一期 公开期 引导期 均价 销售量 策略目标 均价×0.9 20％ 低价周边均价入市，引爆开盘，带动人气 均价 30％ 平于市场价，稳定投资成本 均价×1.05 30％ 价格持续走高，略高于市场价，制造口碑 均价×1.15 10％ 高于市场价，创造利润空间 均价×1.2 5％ 高价出售，提升知名度，塑造企业形象 均价×1.3 5％ 说明：低开高走的价格走势，通过价格的逐步走高来体现本案的投资价值，同时创造利润空间。并为后期推出的写字楼与酒店式公寓制造良好的市场形象。 价格策略 写字楼 2.3 销售方式 入市时机 形象包装策略 媒介通路策略 分销策略 直接销售 以租带售 售后代租 入市时机 于年底前，即大多数写字楼租期到期前进行引导与针对性宣传 形象包装策略 大堂、电梯间、样板层、样板房 不同于住宅公寓，写字楼的公共空间是体现项目价值的关键所在 媒介通路策略 写字楼推出可以小众媒体进行针对性宣传与投递，如DM、夹报、企业名录邮寄、写字楼内电梯广告或分众广告等 针对外省市商会可组织相应的产品推荐活动，如浙江商会等 分销策略 依靠合肥当地大型且较具品牌的写字楼中介公司进行推广 OFFICE Vehicle Figure 为达成工作者健康与自然环境