房地产户型开发研的究探讨.doc

2013房地产户型开发研究 前言 2013年由于物价通胀，房价飙升，但是由于房地产的过度发展，愈来愈多“鬼城”的出现，使得中国房地产市场存在泡沫化的趋势。现在中国房地产市场存在泡沫化的趋势，一个是因为经济下行，一个是因为人均收入赶不上GDP的增长，城乡二元化的问题不解决，很难保证收入往上走，只能是差异越来越大。部分城市已经形成了泡沫，并且开始破裂，但是不存在崩盘问题。因为中国形成的高房价的两个因素，第一是货币因素，第二是土地因素。这两个因素是推动高房价的因素，这两个因素改变哪一个都不容易，都变不了，不可能把M2一下子搞得特别低。货币原来超发的这部分，一时半会下不去，虽然现在已经在调整了。土改没有那么容易，土地出让金这件事一时半会改变不了，最后11月份又抢了那么多地，那么多地王，所以这两件事不改变，中国高房价的事不会一下子发生变化。另外，中国的房地产实际上已经到了大到不能倒，尤其到转型期，这时候房地产不可能崩盘的。 地产企业在关注未来的投资机会的时候，不能简单的说以过去传统的住宅开发模式为主，今后传统住宅开发模式面临着很大的挑战。 明年房地产市场和今年相比，至少从幅度来看，增幅会趋缓，北上广深这样快的增长速度如果不收敛是不行的，所以市场热度会有所降温。在重点城市，特别是供应偏紧的城市，由于用地的增长，由于自住房供应的增加，未来房价上涨压力会有所减缓。对于企业和区域来说，企业之间的分化会进一步演绎，区域之间的分化不像今年这么突出，但是企业之间强者越强，弱小者被出局的局面肯定会延续。 所以作为房地产开发商，更加要从自身提高，企业的转型升级以及业态多元化、经营多元化、业务多元化等发展更加要逐步提高。 而户型作为一个楼盘买卖的重要因素，房地产开发商更加要慎重考虑，进行多方面研究。千变万化的户型，让购物者选择时眼花缭乱。户型设计有句行话，没有禁区，却有误区。因此，户型设计谨防走入容易忽视的几个误区。 户型：越大越舒适 结合经济发展水平及人群生活特性，普遍认可套型面积在100~130平方米之间。虽然“大”带来的舒适程度提高，但不少大户型在性价比上没有得到有效保证，“大”在客厅、主卧、阳台，而厨卫的面积和一些空间的功能没有得到实质改善，并不实用。 错层：越“错”越时尚 错层由别墅类、低层花园洋房，发展到多层以及高层，不仅是进深方向的前后错，也出现了开间方向的左右错，或者在一个大空间中利用空间的高低变化，来划分出两个或多个不同使用功能的空间。这种不分场合的滥用，会给老人和孩子的生活带来不便，浪费了高度或面积，同时也降低了抗震要求。错层接连要通过楼梯来完成，但过多的扶栏，处理不好会使室内显得很凌乱。 阳台：大而有之 多多益善 阳台从基本功能上分为生活阳台和服务阳台。一般生活阳台6-8平方米，服务阳台3-5平方米，再大就有些累赘。多数情况下，一套户型拥有一个生活阳台和一个服务阳台就够了，如果居室多可以增加一个生活阳台。而且，卧室外侧设置阳台会对采光产生遮蔽，阳台上的悬挂和摆放对室内的视觉也会有影响。 落地窗 飘窗：大到多少 飘向何方 窗户直接关系到居住者的健康。过大的玻璃窗会出现“白天阳台灿灿，晚上冷气飕飕”，其主要原因就是保温性能降低，热量散失过快。目前，部分住宅采用的落地窗是铝合金框加双层中空玻璃，除了安全性能降低外，保温性也随之降低。飘窗可以增大采光、观景的视觉，外立面也会产生丰富的变化，但与此同时，位于北侧、西北侧居室，飘窗增加了迎风面，使该居室与其他侧的居室温差变大。 小跃层：“小”必然“巧” 小跃层设计最大的难点是“交通”。小跃层一般分为重叠式和交错式：前者因为上下层开间、进深一样，功能区域划分截然不同，“交通”动线会由于各功能空间比例失谐，产生交叉干扰；后者上下层各为板楼和塔楼结构，虽然一定程度上满足了居室的正常比例，但板楼层比例过于狭长，同样会使“交通”面积增大。所以，“小”到“巧”是一个精心选择的过程。 户型的设计 ，涉及多方面的因素，以下全文就是围绕楼盘户型的设计，进行多方面的简介和分析，举例说好户型的体现。 一、 影响户型设计的因素 是什么在影响着户型设计的方向？人们理想中的户型设计又在哪里？然而，现在不难发现人性化的户型设计手法俨然成为未来户型设计的必然趋势，它建立在满足购房者“舒适性”需求之上的。随着社会的快速进步，信息行业的高速发展，人们的居住意识、消费享受意识时刻在发生改变，昨天的户型设计如今已无人问津。所以，户型的市场调研所要寻找的是，有哪些影响元素决定户型设计的走向。 1. 地域和环境因素 户型设计应适应不断变化的生活方式，从60 年代的一梯多户的多层住宅到80年代高容积率的板式和塔式高层住宅；从90 年代的带电梯的小高层到现今风行南北的TOWNHOUSE，住宅户型设计与居住区规划设计一样反映了时代的进步和