动态财务管理在房地产开发项目中的应用探析.doc

动态财务管理在房地产开发项目中的应用探析 　　摘要：相比于一般的工程项目，房地产开发项目具有投资大、周期长、影响因素多等特点，在项目开发过程中，很容易出现各种各样的财务风险，影响开放商的利润。对此，应用动态财务管理方法，对房地产开发项目进行管理，对财务风险进行控制，是非常必要的。本文结合动态财务管理的概念，分析了现阶段房地产开发项目财务管理中存在的问题，并对动态财务管理的实际应用情况进行了讨论。 　　关键词：动态财务管理 房地产开发项目 应用 　　城市化进程的加快，使得城市规模迅速扩大，城市人口不断增加，带动了房地产行业的快速发展。对于房地产项目开发中存在的财务风险和财务管理问题，可以应用动态财务管理的方法进行解决，能够有效对项目开发成本以及资金流向进行控制，防止财务管理的混乱状况，促进房地产开发商经济效益的提高。 　　一、动态财务管理概述 　　动态财务管理，是一种现代化的财务管理方式，主要是通过对企业未来一段时间内财务状况及经营成果的模拟，结合一系列的动态财务指标以及分析方法，对企业财务随制约因素的变动过程进行反映，帮助企业从自身发展的实际出发，对财务管理的措施和方法进行改进。在房地产开发项目中，动态管理是指通过对项目未来可以接受的内涵报酬率、目标成本以及财务状况等的设定，结合相应的动态财务指标，利用现代化的信息管理手段及动态分析方法，对各种因素影响下的项目经营成果进行预测和反映，通过动态目标与实际目标的对比，实现项目财务管理的全过程。 　　在房地产开发项目中，应用动态财务管理是非常必要的，一方面，应用动态财务管理是提高项目价值的要求。在市场竞争日趋激烈的背景下，房地产企业要想得到长远稳定发展，就必须不断提高自身财务管理水平，对房地产开发项目进行实时动态管理，降低项目运行中产生的各种成本费用，提升企业的市场竞争力。另一方面，应用动态财务管理是房地产企业自我完善的要求。房地产项目的开发需要投入大量的资金，而这些资金都需要开发商提前垫付，一般都会通过银行贷款的方式，维持项目的资金供应，在这个过程中，企业的资金使用成本较高。应用动态财务管理，能够使得企业管理人员及时把握项目开发过程中的资金使用情况，帮助决策人员发现财务管理中存在的问题，从而减少财务风险，推动企业的自我发展和完善。 　　二、房地产开发项目财务管理中存在的问题 　　（一）管理意识淡薄 　　在当前市场经济环境中，许多房地产开发商对于财务管理工作并没有一个正确的认识，采用的是粗放的财务管理模式，在项目开发之前，没有进行相应的预算编制，对于资金的支出没有进行有效的控制，认为只要能够取得土地使用权，在保证质量的前提下，确保工程的按期交付，就可以获得可观的经济效益。不可否认，在当前房地产行业持续升温的背景下，这种房地产开发模式虽然粗放，也的确能够取得相应的收益，但是盲目的运作容易造成许多不必要的资金浪费，降低项目开发带来的经济效益，减少企业的收入。 　　（二）管理制度欠缺 　　在房地产项目开发中，财务管理制度的不健全主要表现在缺乏相应的目标成本预算，没有对项目进行规范的预算编制，财务支出缺乏明确合理的计划，导致房地产开发商无法及时准确地把握资金流向，影响了其对于房地产开发活动的决策与判断，导致房地产项目的开发缺乏一个相对科学严谨的过程。 　　（三）管理难度较大 　　现阶段，我国房地产开发项目中，对于财务管理的认识还停留在会计管理层面上，对项目开发成本的管理只是简单的核算，运用会计知识对项目开发过程中存在的会计问题进行解决，而没有真正从房地产项目开发的全过程出发，进行相应的财务监督和控制，导致财务管理的难度大大增加。 　　三、动态财务管理在房地产开发项目中的应用 　　（一）树立合理的成本管理思想 　　对于房地产开发项目的财务管理，最为核心的内容，就是成本管理，只有切实做好成本管理工作，才能够从根源上对项目成本进行控制，实现财务管理的规范化和标准化。从目前来看，在成本管理中，应该将以往“以核算为中心”的管理思想转变为“以控制为中心”的成本管理思想，在房地产开发项目的成本管理中，适当前移成本控制点，在立项阶段，结合相应的可行性分析，制定出全面细致的成本预算。如某房地产开发企业在合同签订前，组建调查小组，对房地产开发项目所需的开发费用及预期收益做了一个大致的了解，结合企业的利润空间，实现了对项目成本的有效控制，有效减少了资金的无谓浪费，提高了该企业成本管理的安全性及有效性。 　　（二）强化成本的全过程控制 　　在房地产项目开发中，合同性成本、非合同性成本以及待发生成本共同构成了项目的动态成本，对于动态成本的管理，应该结合动态财务管理方式，实现成本的全过程控制。动态成本中变动性最大的部分是合同性成本，这种特性也决定了其必然是成本控制的核心和重点。工程合