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房地产开发中的设计管理探析

摘要:近年来，社会各界对于房地产工程综合性能的要求不断加强，给设计管理的发展

带来了不小的挑战与难度。如何进一步提高房地产开发工程的设计管理水平，已成为业内人

士共同关注的课题之一。这里从房地产开发设计管理根本内涵入手，围绕设计管理中的具体

内容展开分析与探讨，望能够引起各方人员的关注与重视。

关键词:房地产；开发；设计管理

0引言

在房地产工程建设开发的全过程中，设计管理的主要目标在于:确保各个设计阶段的进

度合乎要求，保障各设计计划的质量水平；对工程开发本钱进行合理控制，控制房地产开发

工程的品质，确保各个阶段设计计划的连续性与统一性。特别是在房地产产业不断优化升级

的背景下，如何提高工程开发过程中设计管理质量，防止设计阶段各种问题的出现，已成为

业内人士高度重视的一项课题。

1设计管理的内涵

在房地产项目工程设计阶段，展开全方位管理有着非常重要的意义与价值。一方面，房

地产工程开发是由建筑设计专业人员共同完成的，集结了专业项目设计人员的智慧成果，使

房地产开发工程的实用价值能够得到最大限度的提升，以确保群众需求得到满足。另一方面，

在房地产工程开发过程中，设计人员能够起到沟通协调的作用，在促进房地产工程后期标准

化、高效化的建设施工方面有积极作用。在房地产开发工程的设计阶段，设计管理人员积极

介入，能够使工程设计阶段对整个房地产工程开发过程的控制效果更为理想，将作业人员能

动性充沛调动起来，进而在保障房地产开发工程设计管理走向成功的方面起到了尤为关键的

作用。在房地产工程开发实践中，设计管理主要包括两个方面的根本内容:一是房地产工程

开发设计阶段。这一阶段的最终成果是计划报建文本。二是房地产工程施工图设计阶段。这

一阶段的最终成果是施工图蓝图。这两个阶段产生的最终设计成果都必须上报政府部门进行

审批，审批合格前方可展开施工作业。由于设计管理的任务与目标有所不同，因此工程管理

在时间、沟通、风险、质量以及人力资源等因素的协调处理上存在较大差别，计划设计阶段

管理的重要性毋庸置疑。

2设计管理的具体内容

该工程位于福建省漳州市原罐头厂厂址，地块南临漳响路(腾飞路)，北临漳华路，与群

裕小区隔街相望；东临零号路，西隔农贸市场，与丹霞路相近，交通便捷。基地建设用地面

积为89459.24m2，规划要求容积率≤5.5,建筑密度≤38%。该工程三期主要建设7幢高层住宅、

配套的商业与公建用房。总建筑面积〔地上局部〕128007.496m2，其中住宅建筑面积为

120488.396m2,商业建筑面积7227.410m2。

2.1明确设计任务要求

在房地产工程开发阶段，设计管理的首要内容即明确设计任务要求。房地产公司的设计

人员对设计院的设计成果的评估,是以设计任务要求为规范。设计任务要求是针对设计过程

中关键部位,重要点、面等提的具体要求。合理确定设计任务要求是房地产设计管理的第一

步，也是对设计单位管理的基本。该项目规划布局综合考虑周边环境、路网结构、公建与绿

地系统；遵循因地制宜、合理布置、生态化的设计原那么；以人为本，注重社区的人性化设

计。设计中突出绿化与水景相结合的自然生态环境，体现绿色社区的特点；空间组织灵活多

样，利用建筑体型的变化造就富于变化的空间形态；营造舒合适人的物理环境与人文环境，

促进人与自然、人与人之间的亲和关系，强调居住均好性、家园人情味与亲切感。该工程整

体规划已于2008年完成报批，各项经济指标已定型。所以，设计时仅结合现有市场情况对

单体户型及立面调整，并增加一些公共配套设施，如室内活动场地等。

2.2设计进度管理措施

工程的设计进度管理贯通于工程开发所有波及的各个环节，是实现设计进度管理的关键

所在，因此可将设计分几个节点，要求设计单位严格按照节点完成任务。

2.3设计过程管理措施

在设计过程中加强管理的具体措施包括:首先，应对设计进度进行重点控制。假设特殊

情况影响，无法按时完成设计，设计人员必须及时将具体情况上报给上级领导，并作出详细

表明，不得出现弄虚作假或应付了事的情况。其次，不同阶段设计人员应当经常针对设计资

料进行互提，构建一套完善且配合良好的资料互提单，以实现对设计人员责任权利的约束与

管理，提高设计的全面性与严谨性水平。最后，设计工作完成后，要根据审图中心的意见进

行图纸的修改，并在返修后进行复审，复审通过前方可动工。从而减少对设计图纸的变更。

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