世联地产代理商行业.doc

有师弟跟我说他们很多人打算从事地产业，提议我写篇关于地产的文章，增进大家的对此行的了解。我便斗胆动笔，但其实入行不久，经验尚浅，略微概括，若能帮到师弟师妹，或抛砖引玉，促进大家就此交流，皆是幸甚。 声明：鉴于本人商科背景和从事市场类岗位，所述主要是针对非设计、建筑类岗位。 自我介绍：7月底入职行业领先的世联地产（中国）有限公司，在代理事业部从事营销策划工作。前一个月完成深圳特区内跑盘工作（走遍特区及登记在售楼盘主要信息）、取得跑盘考试第三名。后外派东莞，再完成莞城跑盘工作；再流放边远小镇企石镇，跟镇上唯一的商品房项目，在创办了发展商一份内部报刊后离职，重返深圳。 感想：跑盘是辛苦的，加班是劳累的，但只要你认为追求的目标有价值且获得个人成长，这过程便充满乐趣和动力。 ——前路漫漫，我用脚步丈量！ 房地产市场划分： 一级市场指土地市场；二级市场指新物业市场；三级市场指二手和租赁市场。 房地产业的前景：自己估算下中国目前有多少人有自己的房子，尤其是大城市里。以及随着经济发展的一路高歌，中国城市化的程度及速度。答案不言自明。 房地产是城市发展水平最具代表性的标志行业。因为其产品是城市的主体。未来50年内，中国房地产发展空间广阔。（另贴一篇万科对中国房地产经营环境的概括文章） 房地产的魅力所在： 1．涉及面广：房地产涉及到土地管理、城市运营、建筑、地理、环境、经济、文化、金融各个领域；一个楼盘则设计到规划、设计、施工、装修、广告、营销、园林景观、商业配套、公共配套等多方面，做房地产要求从业者知识面广，也有助于保持视野开阔，紧跟经济和社会的发展。 2．操作格局大：相对于其它行业而言，房地产的一个项目涉及的运作资金动辄以数亿计，跟其他行业一个项目几十万、几百万相比，不可同台而论。 由于操作楼盘的规模和资金额大、涉及相关公司较多、执行时间较长、风险较高，颇能锻炼从业者的操作格局。可以更快的积累社会经验，以及提升个人的气度和视野。 3．对于中介顾问公司而言。必须在风云万变的市场中掌握第一手的信息，作出系统性分析和判断，把握市场动向和行业趋势，提出自己独到的见解。这要求从业人员深入一线，保持市场敏感度，并不断接收资讯、学习产品知识和市场理论，成为营销专家。这样才能为开发商提供专业而值得信赖的服务，有效解决市场问题。 作房地产咨询比较有意思的是，你会比做学生时更努力地去学习，而且学得更多，很好地印证了学无止境的道理。当然，其他行业也未必不如此。 4．工作强度大。强度大、加班、勤奋，往往意味着你花一年时间做了别人两年多的工作，同样的时间内，你成长更快。这种成长是正比例的，你个人技能和经验的积累意味着收入的增长。 不过，作房地产真的很辛苦。（对于刚毕业的学生而言，挑战性的工作都是辛苦的，而安逸的工作往往意味着枯燥的。在乎自己的选择） 房地产职业问题： 1．薪酬：任何岗位的工资都会因公司不同而不同，但世联、中原的应届毕业生做策划的试用期2500专正大概3000—3200。而销售基本工资大概1500，另根据业绩进行提成。 发展商那边不清楚，但有一点需要看到的是，策划是一种知识型技术型人才，当你拿3000月薪时，差不多是等于打杂，只接触到技术工作的零碎环节。等你真正达到经验输出阶段，亦即能依据自己的知识为客户（发展商）服务时，你的工资就会随着你的能力水平而上涨，有些公司还有提成。 2． 发展空间： 房地产业的发展前景决定了个人的发展空间。从事设计、建筑的工程技术方面专业人士自然是遵技术系统的普遍性路径；而市场这一块，顾问和策划都属于市场技术人员，也是系统安排，但由于是知识型又具备实际操作经验、且对行业深入了解，都有各自的升迁空间。对策划而言，其发展核心在于实际操作技能的掌握。比如对一个项目的操作全过程的了解和掌握。你愈富经验、愈有实战技巧，就越能解决问题，那其时不管是在中介商还是发展商，都相当有价值、报酬自然不菲。同时由于其对市场很了解，投资收益亦是不菲。 同时由于市场发展迅速，个人成长速度很快，基本上有两三年工作经验已经可以独当一面。 当然，不积跬步，无以致千里。说得再动听，愿景再美好，终归还是需要行动去实现！而行走的过程，不乏艰辛。 3．企业类型选择——去开发商还是代理商 市场发展的趋势是分工越来越细的，比如，建筑师只负责建筑设计，注重风格和特色，但结构方面的问题交给结构师处理，这是我以前所不知的；对于发展商而言，早期的发展商把设计、施工、销售、广告推广一手包办，而现在的趋势是发展商只需要做资源整合，各个环节均由专业机构负责。