房地产置业投资基础知识-精要.ppt

房地产置业投资基础 提纲： 第一部:分可选择的投资方式简介 第二部:分投资者选择投资方式的四个因素 第三部:分投资收益的计算 第四部:分影响投资收益的因素 第五部:分成为客户的投资置业顾问 1 .1可选择的投资方式的概念 投资方式 概 念 房地产置业投资 个人将一定的资金直接投入到房地产消费中，通过长线投资和 短线投资的方式以期望获得价值增值的投资行为 股票投资 股票是一种所有权凭证，是股份公司为筹集资金而发行给股东 作为持股凭证并借以取得股息和红利的一种有价证券，投资者 通过购买股票以期获得股息和红利的投资行为 基金投资 通过发行基金单位，集中投资者的资金，由基金托管人托管， 由基金管理人管理和运用资金，从事股票，债券等工具投资， 并将投资收益按基金投资者的投资比例进行分配的一种投资方式 债券投资 债券是政府，金融机构，公司等直接向社会借债筹措资金时， 向投资者发行，并且承诺既定利率支付利息并按约定条件偿还 本金的债权债务凭证，投资者通过购买债券以期望获得高利息 收入的投资行为 1.2 和其他投资方式相比，房地产置业投资的优缺 投资方式 优 点 缺 点 房地产置业投资 1.价值可以感知 2.既是投资品又是消费品 3.若不自住，还可收租，做长线投资 4.可利用贷款，用小钱撬动大钱 1.流动性差，变现能力差 2.管理成本高，购买之后要追加投资 3.交易费用高 4.转让过程税费高、门槛高 股票投资 1.门槛低，参与面广 2.变现性强，流通性好 3.透明化 1.收益不确定，风险高， 2.一旦购买，不能撤回投 资，只能通过转让变现 基金投资 1.自由组合，风险共担 2.流动性较强 3.收益相对稳定，风险较低 4.可选择性较强 5.由专业人士经营 交易费用较高， 变现有好有差 债券投资 1.利率事先约定，收益比较确定 2.变现能力尚可 3.强制偿还性 收益相对较低 1.3 不同投资方式的获利方式 投资方式 获利方式 房地产投资 1 收取租金 2 房产转让赚取差价 股票投资 1可以获取股息红利 2 股票价格上升时转手赚取差价 基金投资 获取红利 债券投资 利息收入 1.4 小结: 房地产投资的独特优独特优势 独特优势 价值可以感知 既是消费品又是投资品 如果不自住，还可收租，做长线投资 可利用贷款，用小钱撬动大钱 房地产置业投资基础 提纲： 第一部分可选择的投资方式简介 第二部分投资者选择投资方式的四个因素 第三部分投资收益的计算 第四部分影响投资收益的因素 第五部分成为客户的投资置业顾问 2.1 消费者投资时考虑的因 较高：★★★一般：★★较低：★ 从目前情况来看： 风险 回报 门槛 流动性 房地产投资 ★★ ★★★ ★★★ ★ 股票投资 ★★★ ★★★ ★ ★★★ 基金投资 ★★ ★★ ★ ★★ 债券投资 ★ ★ ★ ★★ 2.2 几种投资方式的风险和收益比 房地产　　　　　股票 基金 债券 收 　　　　　　益 　　　　　　率 　　风险 0 风险-----收益等价曲线 2.3 房地产不同物业类型投资的特点和风险比 投资形式 投资特点 主要风险 住宅 变现性相对较高，租 售均可 政策风险，利率风险，供 求风险 写字楼 租金收入相对稳定， 房价增值 规划调整，区域发展，管理风险 商业，服务业用房 租赁收入，有限变现 交通调整，购买力变化， 区域经济发展 工业用房 租赁收入，低变现性 环保政策变化，技术风险 摘自：《房地产投资与管理》 房地产置业投资基础 提纲： 第一部分可选择的投资方式简介 第二部分投资者选择投资方式的四个因素 第三部分投资收益的计算 第四部分影响投资收益的因素 第五部分成为客户的投资置业顾问 3.1 如何计算房地产投资收益—（公式，步骤） 房地产投资受益＝租金收益＋转让收益 租金收益=月租金总收 入× 12 ×（ 1-税费 率）-空租损失 -月供 × 12 -　租赁佣金 租金收益的计算步骤： 1 确定月租金总收入 2 确定租赁佣金 3 减去空租损失和月供 4 计算投资收益 转让收益=售价 -税费-　买入价 转让收益的计算步骤： 1 确定售价 2 扣除税费，手续费 3 计算净收益 投资回报率 全投资回报率：年投资收益/ 房产总价 自有投资回报率：年投资收益 / 自有资金投入 3.2投资收益计算（案例） 投