上海郊区房地产发展现状和问题.doc

上海郊区房地产发展现状和问题 随着市中心区土地供应逐年减少，上海郊区房地产发展的潜在优势逐步显现。本文主要对上海郊区房地产发展现状、背景和问题进行简要分析论述，以期未来获得更大更好的发展。 一、上海郊区房地产基本情况 1、上海郊区基本情况 上海郊区包括九区一县，即浦东新区农村部分、闵行区、松江区、南汇区、金山区、嘉定区、青浦区、宝山区、奉贤区和崇明县。根据2006年的统计数字，全市共有109个乡镇，1862个行政村，自然村（包括3户以上居民点）约5万个。基本情况如下： 土地面积。上海的土地资源大多分布在郊区，郊区土地面积为5900平方公里，占全市总面积的93%，其中：耕地面积24.57万公顷（368.6万亩），占郊区土地面积的40%左右。 人口总量。郊区户籍人口为628.4万人，占全市总人口的46.8%。郊区人口按城乡分，城镇人口为358.2万人，约占57%；农村人口270.2万人，约占43%。 经济规模。增加值为3934.16亿元，比上年增长17.5%；工业产值为12636.3亿元，比上年增长21.8%；财政收入为1101.35亿元，比上年增长12.0%。 产业结构。一、二、三产业的增加值构成如下：第一产业占2.4%，第二产业占63.7%，第三产业占34.0%。 郊区房地产业。房地产投资额659.67亿元，商品房竣工面积1479.45万平方米，商品房销售面积1380.91万平方米，商品房空置面积342.5万平方米，商品房销售额785亿元。 城镇建设。上海郊区城镇化水平已达到62.5%，城镇建成区面积700平方公里，城镇建成区人均公共绿地面积达到13.5平方米。 表1：上海郊区城镇化水平 项目名称 单位 数值 上海郊区城镇化水平 % 62.5 城镇建成区面积 平方公里 700 城镇建设人均公共绿地面积 平方米/人 19.2 燃气普及率 % 97 有线电视普及率 % 72.1 电话普及率 号线/百人 55 2、上海郊区房地产发展现状 通过构建城乡统筹的市域规划体系，郊区城镇化水平不断提高。按照“体系呈梯度、布局成组团、城镇成规模、发展有重点”的规划原则，积极构建符合现代化国际大都市特色、城乡一体、协调发展的市域城乡规划体系，即“1个中心城、9个新城、60个左右新市镇、600个左右中心村”，建设相对独立、功能完善、各具特色的郊区城镇，加速产业和人口集聚，发挥规模效应，推动郊区城市化进程。2006年上海城镇化水平达到62.5%。 图1：郊区规划和住房建设 郊区城镇房地产快速发展，已经成为全市房地产业发展的重要力量和区域经济发展的重要产业。上海郊区城镇房地产业自上世纪90年代起步，经过十多年的发展，目前已经成为全市房地产业发展的重要力量和区域经济发展的重要产业之一。根据2007年的统计数字，房地产开发投资额641.09亿元，占全市总量的49.1%，接近五成；商品房竣工面积2018.9万平方米，占全市总量的61.7%，超过五成；商品房销售面积2742.65万平方米，占全市总量的90.7%，超过九成；商品房销售均价也达到了6266元/平方米。 表2：房地产业发展情况一览表 单位 2004年 2005年 2006年 2007年 房地产开发投资 亿元 531.52 679.28 659.67 641.09 商品房竣工面积 万平方米 1561.46 2006.47 1479.45 2018.9 商品房销售面积 万平方米 1899.87 1585.1 1380.91 2413.69 商品房销售均价 元/平方米 5153 5163 5686 6266 郊区城镇商品住宅的品质全方位提升，居民居住水平不断提高。各郊区县注重科技型、生态型、环保型的房地产开发建设，实现了由重视数量发展向数量和质量并重转变。住宅的规划设计、物业管理、设施配套不断完善，住宅产业化水平不断提升，房地产品质全方位提高。 由于客观条件的差异，郊区不同区县之间房地产发展水平不平衡。由于各个区县自身综合条件的差与，房地产发展不平衡现象非常明显，2007年郊区区县房地产发展情况如表6所示。由表6可知：从房地产投资额看，浦东、闵行、南汇较大，超过了100亿元，浦东达到339.2亿元，而金山、奉贤、崇明较小，不足30亿元；从商品房竣工面积看，松江