物业管理案例分析.ppt

物业管理案例分析;一、物业管理的起源

二、案例分析讲解与互动;物业管理的起源;20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，中国的物业管理才由香港引入，在深圳发端。

;案例分析〔保洁〕;观点：

1、物业公司和业主孙某系物业管理关系，作为管理部门应当保证小区内的清洁，现由于坡道上的107胶导致孙某摔伤，物业公司应承担主要责任。

2、业主孙某系完全民事行为能力人，应该预见自己的行为，由于其行走不慎摔伤，亦应承担一定责任。因此对业主孙某的经济损失，物业公司承担局部赔偿责任，包括住院治疗费、鉴定费、营养费、误工损失费等合计9万元的80%即72000元。业主孙某自行承担损失的20%，即18000元。;案例2：

案例介绍：某日清晨，某小区新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1801号业主家的客厅亮着灯，防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也没有反响，阿霞便怀着好奇的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家〔他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。〕一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。;请分析：

1〕阿霞错在哪里？

2〕如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？;错在哪里;如何处理;案例分析〔安保、公共秩序〕;观点：

1、物业公司和业主签订的是物业效劳管理合同，而不是保管合同。业主的车辆虽然停放在小区，但未与物业达成具有保管性质的合同或协议。而物业费中的保安费，是小区秩序维护费，而非财产和人身平安效劳费。

2、业主假设能举证物业公司在管理过程中未能履行合同约定，存在重大过错，导致车辆失窃，可根据《物业管理条例》第三十六条第二款规定，“物业管理企业未能履行物业效劳合同的约定，导致业主人身、财产平安受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”;案例2：

案例分析：北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并翻开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的保安员。于是张先生夫妇把物业公司告上了法庭，并要求赔偿每人精神损失费各5万元。;如果你是物业公司代表，你的观点是什么？

按惯例和法律法规规定，任何个人和单位是不能私入民宅的，否那么被视为侵犯。但是也有例外，因为物业公司的保安员有着极为特殊的义务，必须保护效劳范围的财产平安，维护效劳范围的正常秩序，做好效劳区域内的防火、防盗、防爆炸、防破坏、防治安灾害事故等平安防范工作。并且据调查，物业公司保安员由于是在深夜值班时发现张先生家的家门虚开，在经按铃房内无反响的可疑情况下，他才进入房内进行检查，完全是在履行职责，是对张先生夫妇的平安负责。;你认为法庭会如何判决？;案例3：

案例介绍：陈某购置了某小区的一套住房，购房时，陈某与物业公司约定：住户安装各种防盗设施须经物业公司审批，朝南的窗户不允许安装防盗窗。购房后某日，一小偷将陈某居室的朝南窗户卸下，进入房内偷窃了包括现金在内约价值约50000元的各种物品。陈某认为，物业公司不允许装防盗设施的规定，造成了其财物的失窃，于是将物业公司告到了法庭，要求其赔偿失窃损失费50000元人民币。;观点：

1、陈某的住房发生了入室盗窃事件，财产权受到了侵害，但侵权人并非物业公司，而是入室盗窃的罪犯。物业公司在管理小区治安方面已作了自己应作的工作，保安效劳仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性平安保卫活动，不是针对保证业主个人和家庭平安的个人安保，所以被告在原告家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。

2、至于“朝南窗不允许安装防盗窗”，这是陈某与物业公司之间的约定，在实施该“约定”的过程中发现了盗窃事件，陈某提出要求物业公司承担民事责任、赔偿财产损失无法律依据。;案例4：

案例介绍：一天，某物业公司值勤保安接到住户联网警报器发出的警报信号，随即赶赴住户家中，听到家中有响动的人声，却不家门，于是值勤保安用工具将门强行破开。门破开后，发现室内只有一位白发苍苍的老人，警报信号可能属于误报，物业公司的负责人随后赶到现场赔礼抱歉，并负责修理好损坏的房门。但是业主认为物业公司强行进入民宅，向物业公司提出的索赔的要求。;你支持物业公司还是业主？为什么？

;观点：

1、民法有关规定：职务授权行为、正当防卫行为、紧急避险行为以及经受害人许可的不违反法律和社会公序良俗的行为具有合法性。

2、一般情况下，物业公司不具有类似于公安机关这种执法机关依法破门而入的合法性，唯有进行正当防卫或紧急避险才具备破门而入的合法行为。

3、物业公司赶到现场之后必须判断出室内有无正在进行不法侵害或正在发生的危险，如果有，那么可以归结