房地产估价技术报告.pdf

房地产估价技术报告 一、个别因素分析： 委估房地产位于东川区铜都镇新街村 ( 原糖厂院内 ) ，东 川工业园区碧谷镇凯通路岔路口附近，距离东川区政府约 2 ．5 公里，距离东川火车站约 3 公里，宗地四至为：宗地东 临凯通路延长线、南临老糖厂宿舍区、西临云南奥宇锌业有 限公司、 北临东川工业园区土地。 由于地处东川工业园区内， 区域内交通条件、基础设施条件较好，产业聚集度较优，周 边有云南奥字锌业有限公司、昆明宇翔纸业有限公司、碧谷 镇政府等。 估价对象土地面积 3156.5 ㎡，形状呈长方形，地形规 整，土地开发程度宗地红线内外达到“五通一平” ( 通给水、 通排水、通电、通信、通路及宗地内场地平整 ) ，为东川区 铜都镇 II 级工业用地。估价对象土地地上建筑物主要有： 1 幢为云南长宇清真食品有限公司办公楼， 2 层砖混结构，外 墙为涂料，内部均为中等装修； 2 幢、 6 幢为冷藏仓库、熟 食仓库及生产车间，单层砖混结构，内部按食品生产要求进 行装修； 5 幢为生产车间、包装车间、风干车间及检验室等， 单层砖木结构，内部按食品生产要求进行装修。建筑物均建 成于 2 006 年，勘估时建筑质量状况良好，使用正常，委估 地块土地使用权终止日期为 2 056 年 12 月 4 日，到评估基 准日土地剩余使用年限为 46 ．33 年。 二、区域因素分析 东川是昆明市所辖五区之一，拥有人口 30 ．2 万，国土 面积 1858 ．79 平方公里，东邻会泽，南接寻甸，西连禄劝， 北与四川省会东县隔金沙江相望。 境内最高海拔 4344 ．1 米， 最低海拔 695 米，高差 3649 ．1 米。 区政府所在地距昆明距离 1 5 7 公里，距四川西昌 31 6 公里。 东川自古就有“天南铜都”之美誉，东汉以后为历代王 朝提供铸币原料，到清代盛极一时，称为“京铜” 、“云铜”。 东川矿产资源丰富，为我国六大产铜基地之一，到目前探明 的矿产资源主要有铜、 铁、 磷、金、铅矿等， 铜金属储量 335 万吨，占全省储量的三分之一，位居全国第三；东川轿子雪 山以“雄、奇、险、峻”被誉为“滇中第一山” ；红土地以 大奇大美的神韵闻名遐迩；小江流域为世界典型暴雨泥石流 区，被称为“泥石流的天然博物馆” ；小江两岸是昆明市最 大的热带作物区，素有“天然温室”之美称。 2004 年 4 月 l 3 日，省委、省政府决定建立东川再就业 特区， 以特殊的优惠政策吸引资金、 人才、 技术和产业项目， 构建产业群，充分实现工业兴区。东川将以团结进取，奋力 拼搏，开拓创新的勇气和信心，把再就业特区建成工业结构 优化，农业独具特色，商贸旅游活跃，城市功能完善，具有 亚热带风光特色的昆明新区， “天南铜都”将再现新辉煌。 建立东川再就业特区土地优惠政策： 一、再就业特区建设需