外资房地产路线-当前外商投资中国房地产规范性文件.ppt

当前外商投资中国房地产规范性文件 1、中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》（第346号），2002年2月11日发布；《外商投资产业指导目录》（2007年修订） 2、建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房［2006］171号），2006年7月11日发布 3、中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实关于规范房地产市场外资准入和管理的通知有关问题的通知》（商资字［2006］192号），2006年8月14日发布 4、国家外汇管理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发［2006］47号），2006年9月1日发布 5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函［2007］第50号），2007年05月23日发布 6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发［2007］130号），2007年7月10日发布 7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 （商资函［2008］23号），2008年7月1日实施 8、国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》（发改外资［2008］1773号），2008年7月8日实施。 外资企业参与房产开发模式 外资房地产开发类型 直接投资包括直接开发建设、购买国内开发企业股权（51%以上）和购买物业； 间接开发，在房地产生产环节中套利（收购债权，参股房地产企业，融资借款等） 　 直接投资： 1、设立企业直接开发 2、以股权转让、并购等方式投资房地产 3、直接购买开发成熟物业 间接投资： 1、参股 2、购买债权 3、其他 外商房地产开发流程图 外资房地产公司流程图（按照最新政策要求） 房地产企业资金来源与融资形式 房地产企业开发资金来源 1、自有资金 （30%-50%) 2、商业银行贷款 (50%-70%) 3、预售资金 （5%-10%） 4、供应商垫资 （5%-10%) 房地产企业融资形式 1、银行贷款 2、证券融资 3、合作融资 4、债券融资 5、信托融资 当前房地产融资情况分析 一、房地产企业融资特征： 1、以银行信贷为主导的单一融资格局  ?? 2、多元化的融资渠道日趋活跃 ??? 3、房地产融资市场体系不健全??? 二、房地产融资市场的发展趋势 ??? 1、融资市场格局多元化 ??? 2、房地产融资体系逐步健全 ??? 3、资产证券化积极推进 ?? 4、金融产品创新层出不穷??? 房地产企业与集合资金信托 集合资金信托指信托投资公司接受两个或两个以上委托人委托、依据委托人确定的管理方式或由信托投资公司代为确定的管理方式管理和运用信托资金的方式。 信托公司对金和资金信托项目筛选的原则 1、信用功能原则 2、经济效益原则 3、政策扶持原则 4、资金需求原则 5、保险系数原则 6、快速筹资原则 7、树立品牌原则 房产信托筛选流程 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见(建住房[2006]171号) （一） 各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构： 　　今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见： 　　一、规范外商投资房地产市场准入 　　（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。 　　（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。 　　（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。 　　（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行《国