房地产经营与管理.ppt

房地产经营管理  第二讲主要内容 第四章：房地产开发程序 本章的重点在于熟悉项目开发的具体程序，掌握程序中各阶段的具体内容，掌握投资决策、建设等各阶段的注意事项。 第五章：房地产开发管理 本章重点掌握房地产开发管理的形式及内容、居住区开发项目技术经济指标等。 第六章：房地产营销管理（重点） 本章的重点是物业代理、房地产促销组合以及定价策略 。 第四章房地产开发程序 第四章 房地产开发程序 4.1房地产开发的定义 房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间并改变人类生存的物质环境的一种活动。 4.1.2房地产开发的主要程序 4.2投资机会选择与决策分析 4.2.1投资机会选择 4.2.2决策分析 第四章 房地产开发程序 4.3前期工作 4.3.1项目立项 1.项目立项的含义 2.实施程序 （1）工程建设项目立项的办理 a.申报资料 b.申办程序 c.办结时限 d.收费标准 第四章 房地产开发程序 实施程序： （2）建设项目年度投资计划审批的办理 a.申报资料 b.申办程序 c.办结时限 第四章 房地产开发程序 4.3.2获取土地使用权 1.政府土地收购储备与土地一级开发 2.获取土地使用权的途径 （1）土地使用权转让（2）土地使用权划拨（3）原有划拨土地上存量房地产土地使用权的获得（4）与当前土地使用权拥有者合作 4.3.3确定规划设计方案并获得规划许可 第四章 房地产开发程序 4.3.4建设工程招标 1.招标方式 （1）公开招标（2）邀请招标 2.招标机构 招标机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织 （1）招标过程中的决策活动（2）招标中的日常事务工作（3）招标工作小组组成人员 第四章 房地产开发程序 3.招标程序 （1）申请程序（2）编制招标文件（3）编制招标工程标底（4）确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函 （5）投标人资格审查（6）招标工程交底及答疑（7）开标、评标和决标（8）签订合同 第四章 房地产开发程序 4.3.5开工申请与审批 1.申请领取施工许可证应具备的条件 2.申请办理施工许可证的程序 4.3.6与市政设施的接驳 1.接驳的含义 第四章 房地产开发程序 2.接驳的实施程序 (1)与自来水设施的接驳(2)与供电系统的接驳(4)与供热系统的接驳 （5）与市与天然气（管道煤气）系统的接驳(3) 政排污系统的接驳 （6）道路占用审批手续 （7）道路挖掘审批手续4.3.7前期工作的其他环节 第四章 房地产开发程序 4.4建设阶段 4.4.1质量控制 （1）对原材料的检验（2）对工程中的配套设备进行检验（3）确立施工中控制质量的具体措施（4）确立有关质量文件的档案制度 第四章 房地产开发程序 4.4.2进度控制 1.工程进度计划的编制 2.进度管理及计划调整 （1）横道图法（2）网络图法 第四章 房地产开发程序 3.其他配套进度计划 （1）材料供应计划（2）设备周转计划（3）临时工程计划 4.进度控制中应关注的因素 （1）材料、设备的供应情况（2）设计变更（3）劳动力安排情况（4）气象条件 第四章 房地产开发程序 4.4.3成本控制 1.成本控制的主要内容 （1）编制成本计划，确定成本控制的目标（2）审查施工组织设计和施工方案（3）控制工程款的动态结算（4）控制工程变更 2.控制工程成本的做法和手段 （1）强化“成本”意识，加强全面管理（2）确定成本控制的对象（3）完善成本控制制度（4）制定有效的奖励措施 第四章 房地产开发程序 4.4.4合同管理 1.合同管理的作用 2.房地产开发项目的主要合同关系 3.合同管理的主要工作内容 4.4.5安全管理 第四章 房地产开发程序 4.4.6竣工验收 1.竣工验收的要求 2.竣工验收的依据 3.竣工验收的工作程序 （1）单项工程竣工验收（2）综合验收 4.竣工结算 5.编制竣工档案 （1）技术资料的内容（2）竣工图 第四章 房地产开发程序 4.5租售阶段 4.5.1选择物业销售形式 1.开发商自行销售 2.委托物业代理 （1）物业代理的作用（2）物业代理的形式（3）委托物业代理公司应注意的问题 第四章 房地产开发程序 4.5.2制定租售方案 1.出租还是出售 2.租售进度 3.租售价格 （1）成本导向定价法（2）购买者导向定价法（3）竞争导向定价法 第四章 房地产开发程序 4.5.3制定宣传与广告策略 1.制定宣传策略 （1）确定宣传目标（2）选择宣传的信息与工具（3）实施宣传方案（4）评价宣传效果 2.制定广告策略 第五章房地产开发管理 第五章 房地产开发管理 5.