饭店服务与管理——5饭店投资决策的内容与方法.doc

班级 讲授时间 讲授内容 备注 6学时 第五章 饭店投资决策的内容与方法 教学目的 通过本章学习，了解饭店筹资的方式与原则，知晓饭店投资可行性研究的内容与方法，掌握饭店投资决策的分析技术。 重点内容 饭店筹资的方式与原则，饭店投资可行性研究的内容与方法，饭店投资决策的分析技术 难点 饭店投资可行性研究的内容与方法、饭店投资决策的分析技术 讲授内容 第五章 饭店投资决策的内容与方法 第一节 饭店筹资方式与决策的选择 一、饭店筹资的主要方式 1、内部筹资 ——企业留利 ——折旧基金 ——闲置资产的变卖 ——饭店应收账款 ——低效益资金占用转移 2、银行贷款 ——贷款成本 ——承担风险的程度 ——对饭店的忠诚程度 ——贷款专业化程度 ——银行规模 ——贷款附加服务 3、发行股票和债券 4、对外筹资 （1）政府贷款 （2）国际金融机构贷款 （3）发行国际债券 （4）出口信贷 5、租赁筹资 二、饭店筹资的基本原则 1、合理确定资金的需要量，控制资金投放时间 饭店经营活动在一定得时间范围内，资金运动具有极强的时间性。资金只有在周转中才能创造效益，若资金不足，会影响经营活动的正常开展，甚至失去市场；若是资金过剩，会造成资金周转减慢，影响资金使用效果。 2、考虑资金成本与资金效益的比例关系 资金的稀缺性决定了筹集资金必须付出代价，这一代价就是资金成本。来源渠道不同资金成本高低不等。资金成本是对资金的耗费，资金效益是使用资金的所得，所得﹥所费，才有效益。 三、饭店筹资策略的选择 1、冒险型筹资策略 积极的筹资策略。特点：饭店以长期负债与权益为条件来筹集永久性资产的一部分，其余的永久性资产与临时性资产则依靠短期资金来融通。 承担筹资困难风险及利率上涨多支付利息。 2、保守型筹资策略 特点：不仅以长期资金筹集永久性资产，而且还以长期资金来满足由于淡旺季产生的全部临时性资产的资金要求。 3、适度型筹资策略 比较普遍的饭店筹资策略。 特点：对于临时性资产以短期资金来筹措解决，对永久性资产均采用长期筹资方式，使资产和负债的到期期限能相互配合。 此策略饭店可以降低其无法偿还的风险，避免陷入严重的财务危机。 第二节 饭店投资的可行性研究 饭店投资的分类 1、按投资的时间长短可以分为短期投资和长期投资 2、按投资发生作用的地点可以分为对内投资和对外投资 3、按投资构成的资金性质可以分为固定资产投资和流动资金投资 4、按投资在再生产过程中的作用可分为创始性投资和生产经营投资 一、外部一般环境研究 外部一般环境，或称总体环境，是在一定时空内存在于社会的各类组织均会面对的环境，其内容庞杂，大致可归纳为政治、社会、经济、技术、自然等五个方面。 1．政治环境 2．社会文化环境 3．经济环境 3.1．宏观经济环境。 3.2．微观经济环境。 4、技术环境 5．自然环境 5.1．地理位置是制约企业经营的一个重要因素。 5.2．气候条件及其变化亦然。 5.3．资源状况则与地理位置有着密切的关系。 二、外部特殊环境研究 1．城市饭店需求评价 2．区域饭店业供给规模评价 3．饭店业发展趋势预测 3.1．从饭店客房规模及收益统计看 3.2．21世纪饭店业面临的新特点 4．旅游业发展趋势预测 5．现有竞争对手研究 饭店之间的竞争有以下三种基本模式： 5.1．纯粹竞争抗衡模式。 5.2．纯粹垄断抗衡模式。 5.3．垄断竞争抗衡模式。 6．潜在投资者 7．消费者的需求趋势 7.1．市场信息的充分程度 7.2．购买者收入水平 7.3．购买产品的数量 7.4．购买者消费偏好 三、饭店选址 1．饭店选址考察因素 a.需求性变量 b.竞争性变量 c.规模性变量 d.物理性变量 e.消费偏好变量 2．饭店选址的中观选择因素 2.1．饭店选择中的地段、区域评价因素 分类 活动内容 活动场所 商业业务 国内外贸易交往、交易会、展览会、商业业务旅行 办公大楼、陈列馆、展览厅、商场、公司、商业广场、步行街 会议 各种集会、会议、学术交流 会议中心、会堂、会议厅、多功能厅、大学、研究中心 旅游 风景游览 海、湖、河滨，山、森林、风景区、公园、自然保护区 文化活动 展览馆、博物馆、古迹、纪念地、大学、研究中心、医院 宗教活动 教堂、庙宇、寺院、圣地 娱乐活动 剧院、电影院、夜总会、音乐厅、娱乐中心、游乐园 体育活动 体育场、体育馆、各类球场、赛场、滑雪地、海滨浴场 疗养 疗养院 探亲 暂住、中转 城市交通枢纽附近 在上述评价中，下列地段适宜建造饭店： a．交通方便：由于时间关系，饭店与车站、码头、航空港联系方便，很受旅客欢迎。 b．靠近市中心或闹市区：市中心是城市的商业、政治、文化