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0414第14讲 单独房屋建筑物—重置成本法.pdf

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第14讲单独房屋建筑物—重置成本法

(二)单独房屋建筑物——重置成本法

房屋建筑物评估值

=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

房屋建筑物评估值

=单位面积重置成本×建筑面积×成新率

=重置成本×成新率

1.确定重置成本

重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利息+合理利润

『例题·多选题』运用重置成本法评估房屋建筑物时,确定重置成本需要计算的项目有(

)。

A.建安综合造价

B.前期费用及其他费用

C.土地增值

D.利息

E.合理利润

『正确答案』ABDE

『答案解析』运用重置成本法评估房屋建筑物时,重置成本=建安综合造价+前期费用及其他

费用+利息+合理利润,选项ABDE是答案。土地增值属于使用成本逼近法评估地价时需要计算

的项目,选项C不是答案。

(1)建安综合造价

包括土建工程造价和安装工程造价。

方法说明

重编预以工程竣工资料、图纸、预决算资料为基础,结合现场调查结果,重新编制工程量

算法清单,重新计算出评估基准日房屋建筑物的建安工程综合造价。

决算调

适用于评估对象中工程竣工图纸、工程决算资料齐全的房屋建筑物。

整法

类比系

对于设计图纸及工程决算资料不齐全的房屋建筑物可使用类比系数调整法进行测算

数调整

法。

单方造

适用于建成年份较早的建筑物,其账面历史成本已不具备参考价值,且工程图纸、

价指标

工程决算资料也不齐全。

如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多,可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑

物进行分类:A类为大型、价值高、重要的房屋建筑物;B类为一般房屋建筑物;C类为价值量小、结构简

单的房屋建筑物。

方法

A类采用决算调整法确定其建安综合造价。

根据典型房屋和构筑物实物工程量,根据定额和取费标准及当地材料人工价格,确定综

B类合造价;再用类比法对类似房屋和构筑物进行分析,找出差异因素,进行增减调整,得

到最终的建安工程综合造价。

C类单方造价指标法

『例题·多选题』运用重置成本法评估房屋建筑物时,房屋建筑物建安综合造价包括(

)。

A.土建工程造价

B.安装工程造价

C.设计图纸造价

D.前期费用

E.合理利润

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『答案解析』房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。

『例题4-5』

1)土建工程人工、材料、机械使用费统计表(见表4-13,表中数据若无特别说明,均为不含

增值税价格)。

序号名称计量单位费用(元)数量单价(元)

1人工工日2103860.0314254.76147.59

人工费合计2103860.03

2机械费元129516.44

机械费合计129516.44

3水泥千克20709.9969264.170.30

4钢材千克754650.82313133.122.41

5木材立方米

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