天津中建汉沽地产项目市场的研究__2009年11月_思源.ppt

天房锦绣乾城——基本信息 天房锦绣乾城——成交分析 弘泽天泽——基本信息 弘泽天泽——成交分析 天润新苑——基本信息 天润新苑——成交分析 天房锦绣乾城——建筑 建筑风格 外立面设计遵循现代设计风格，简洁明快，具有现代感。 11F 18F 11层和18小高、高层，现代风格建筑 天房锦绣乾城——户型 客厅、卧室全明设计 客厅带观景阳台 动静分区合理 动静分区合理 客厅局促 客厅局促 公摊较大 优点 动静分区合理、户型紧凑实用、功能齐全，性价比高； 户型设计在塔楼的基础上充分考虑采光。 缺点 公摊较大； 客厅卧室开间较小，稍显局促。 18层高层标准层平面图 两室86-94㎡ 板楼、塔楼结合，两梯三户、两梯四户； 经济型一室、两室产品为主，户型紧凑实用 天房锦绣乾城项目对本案的启示 陌生区域启动，区域价值先行 首先举行汉沽河西城区改造发展规划说明会，拉升区域价值，抢占区域话语权； 参与土地一级开发整理，提升知名度及信誉度，强化自身品牌力； 产品定位迎合市场，户型设计麻雀虽小、五脏俱全： 户型面积定位在经济型小面积一居、两居室； 南北通透，阳光充足，在有限面积里，提高空间利用率及居住舒适度。 2008-07-19 开盘时间 普通住宅 物业类别 多层、小高层、高层住宅 建筑类型 5900元/平方米 当前报价 3200户 总户数 1.98 容积率 20多万平方米 总占地 300000平方米 总建面 45% 绿 化 率 汉沽区新开路 位置 弘泽建设集团 开发商 09年1-10月弘泽天泽项目成交情况 作为区域标杆性中高端产品，项目后期上市产品将与本案形成一定竞争。 项目月均消化量1402.8㎡，成交规模受推案节奏影响，于10月出现井喷，价格走势平稳，均价区间为5300-5900元/㎡。 两室两厅产品消化最快，显示区域客户对于户型功能性的关注。 09年10月弘泽天泽项目存量情况 产品线丰富，推案缓慢，消化快速，价格企稳，存量较大 110 52453.74 476 总计 97.07 4465.23 46 跃一室二厅 112.25 112.25 1 跃二室二厅 132.42 5959.04 45 错三室二厅 111.83 894.6 8 错二室二厅 130.55 18798.77 144 三室两厅 99.26 18859.98 190 二室二厅 79.35 79.35 1 一室一厅 80.11 3284.52 41 一室二厅 平均面积 总面积 套数 房型 2.9% 55 5681 222.0 390.8 4 98 跃一室二厅 15.8% 73 5652 1604.5 2838.57 22 129 三室两厅 65.5% 53 5370 4844.0 9021.2 91 99 二室二厅 15.8% 43 5287 939.7 1777.49 22 81 一室二厅 成交占比（按套数） 平均单套总房款(万元) 平均成交单价 成交金额（万元） 成交面积 成交套数 平均单套面积 户型 弘泽天泽——社区规划 价值标杆 项目地处汉沽主要地标文化街，是区域内首屈一指的大盘社区。 社区规划 社区建筑规模近30万平方米，产品涵盖多层花园洋房、高层景观住宅等多种类型；社区建筑排布外高内低，相互围合，高低错落，组合成带状围合式社区；多层在中间，周边高层的布置使中央景观利用最大化。 景观园林 近7万平米的园林规划；依地势落差种植各类乔木、灌木、草皮，形成多层次绿植景观视觉；400m林荫主大道贯穿社区，串联园内点状景观小品、散步甬道、主题景观带 、休憩广场；业主种植园；引入排盐与雨水收集系统…… 社区规划贯穿“人景互动”的概念，打造多层次立体景观 一期 弘泽天泽——建筑 建筑风格 欧洲德系精工建筑——建筑风格外檐俊朗现代；内部结构空间细致精美。 德式建筑，由18层高层、9层小高层、6层洋房相互融合 弘泽天泽——户型 客厅观景阳台 面积浪费 客厅采光受限 优点 户型南北通透，动静分区合理； 全明设计，采光良好； 空间开敞，客厅开间4.2米。 缺点 存在一定浪费面积； 部分户型客厅采光受限。 板楼、品字形楼结合； 改善型两室、三室产品为主，户型南北通透 18层高层标准层平面图 两室92-106㎡ 主卧观景阳台 项目共30余万平方米，分三期开发。 目前在售的为一期，一期产品约12万平米，包括2栋六层，4栋九层，15栋十八层产品，共计1190户。 一期启动区以丰富的产品形式入市，共6栋楼，涵盖6F、9F、18F三种建筑形式，户型包括一室至三室及跃层，销售率80%。 一期二次开盘区为4座高层产品，拥有良好的景观组团资源，开盘即售出60%。 弘泽天泽——分期及销售率 一期 一期首期启动区 一期二次开盘区 二期 三期 市场认可度高，分期分批推出，消化快速。