我国保障性住房法律制度研究.pdf

摘 要 住房是人们的立足之地、栖身之所，一个国家住房制度的调控是否得当， 关系着一个国家是否能够长期稳定发展。保障性住房是与商品性住房相对应的 一个概念，是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应 对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，主要由经 济适用房、廉租房和限价房构成。保障性住房这个概念的提出体现了我国构建 和谐社会，强调政府责任意识，关注民生问题的一种基本趋势。作为住房保障 制度的重要组成部分，保障性住房法律制度从国家强制力的角度对保障性住房 规划、建设、分配和管理各个环节进行规范和制约，从而保障中低收入家庭特 别是住房困难家庭的基本住宅权，其重要性不言而喻。 但是，我国现有的保障性住房法律制度尚不完善。首先，与住房保障制度 较为成熟的国家相比，我国尚缺乏一部较高位阶的法律——《住宅法》，对住 房保障法律关系进行统一的规定。其次，在解决低收入家庭住房困难问题上， 政府的干预是必不可少的。遗憾的是，相对于住房保障，政府更加关注的是房 地产业在国民经济中的支柱性作用，更加关注土地出让对于财政收入的突出贡 献。在此方面，政府的职能仍需明确进行定位。第三，我国由于缺乏公民收入 申报制度以及信用制度，在保障对象的界定以及实施上存在着种种困难。“夹 心层”既不符合租房条件又无力购房的困境仍需进一步解决。第四，我国在保 障性住房的监督与退出机制方面亟需法律作出规定，并对住房保障中可能出现 的各种不规范行为明确其法律责任。 我们可以从各个国家在保障居民住房方面的探索实践中寻得一些启示：第 一，完备的法律制度是住房保障制度实施的重要保证。各国基本都已经形成了 较为完善的住房保障法律制度，其中既包括宪法、民法中有关住房保障的条文， 又不乏社会保障性质的专门性法律。第二，政府正确的角色定位是住房保障制 度得以落实的关键。政府作为一个国家的经济宏观调控者与管理者，负担着促 进社会全面发展以及保障全体居民基本权利得以实现的职责，各国均确立和强 化了政府在解决中低收入家庭住房问题中的作用，使政府直接或间接地参与住 房的建设、分配与管理，从而建立住房保障制度并保证制度得以贯彻落实。第 3 三，保障水平的层次性和保障手段的多元化。由于支付能力上的差异性，住房 保障制度在设计上也必须具有层次性，从而灵活地针对不同类型的居民提供不 同水平的保障，并由此延伸出不同类型的保障手段，以更好地适应不同条件的 保障对象，实现实质上的公平。第四，采取鼓励性措施促进保障性住房与商品 房市场的共同发展。有些发达国家采取了一些鼓励性措施，譬如住房公积金缴 纳购房首付与分期付款，税收减免机制，以及一些贷款上的优惠政策去鼓励公 民个人到商品房市场进行购房。这不仅可以解决中等收入或是有固定收入人群 的住房问题，又可以对房地产市场起到很好的拉动作用，对于我国具有很好的 借鉴意义。 因此，我们应当从宏观和微观两个角度去建立和完善保障性住房的法律制 度。从宏观角度来讲，我们不但要完善保障原则，按照适度保障原则、普遍性 原则、动态调整原则的要求维护法律保障的权威性；而且，还要构建保障性住 房法律体系，要在制定一部统一的《住宅法》的基础上，针对各方面可能出现 的问题以及需要细化和严格限定的问题制定一系列的实施细则。根据实际情况 的需要，制定《住房保障条例》，对诸如《经济适用房管理办法》、《廉租住 房保障办法》等相关法律法规进行细化和完善，使之与《住宅法》相协调，增 强其可操作行，确保各项法律法规与政策的落实。此外，保障性住房制度涉及 内容广泛，需要很多相关的政策予以支持，例如土地政策、金融政策、税收政 策、分配政策等。因此，保障性住房的建设，买卖，租赁，贷款，抵押，保险， 以及管理服务等各个相关方面配套制度的立法也应做到跟进与完善，确保每一 项住房保障策略在实施的各个环节都有法可依。 从微观角度来讲，首先，要明确保障对象标准，借鉴国外的理论与实践经 验，在完善的信用制度和透明的收入水平基础之上界定保障对象的范围；其次， 要明确保障标准，遵循适度保障原则，保障水平应以“满足基本住房需求”为 宜，住房在建设上强调功能性与适用性，严格控制住房面积；第三，要明确保 障方式，首先通过实物保障的方式立足解决最低收入人群的住房问题，并在立 法上将侧重点逐步由实物型保障向货币型保障进行转