洛阳宏进农批项目营销策划思路11.14.ppt

4.阶段推广步骤 营销推广思路总纲 一个目标市场——整个洛阳地区 线上战场 现场战场 吸引客户到访 解决客户到访后 对项目的抗性 不同阶段 不同推广、拓展 树形象、强势亮相 项目价值 品牌、规划 每月到访客户维系活动 第一开盘阶段： 预热期 第一阶段总规 12月1日 12月30日 高调亮相、入市期 营销目标：传递开业信息，建立项目形象、引发投资客关注 推广总规： 推广集中爆发期 线上形象推广大量蓄客 具体执行一：12月开业前集中炒作 不声不响，（拟设）700位农批大户集体嫁宏进！ 结合项目开业前，对洛阳宏进农批集中高调炒作； 报纸+短信+派单 洛阳宏进农批 营销策划方案 1.洛阳商业市场分析 2.通河现状分析 3.价格及推案策略 4.阶段推广步骤 1.洛阳商业市场分析 洛阳城市商业板块布局 中心城区商业新布局 根据规划，市区商业功能区将按等级划分为市级、区级、社区级三级体系，确定的城市中心城区商业规划布局结构为“一核四主四副二十区”。 一个新区商贸核心区 “一核”即洛阳新区商贸核心区。该核心区以展览路为轴线，西至通济街，东到关圣路，北至政和路，南到牡丹大道。主要依托关林商贸城、关林综合批发市场、洛阳宝龙城市广场、泉舜财富购物广场(在建)、正大国际广场(在建)、钼都利豪大酒店、红星美凯龙广场、丹尼斯百货政和路店等商业资源，形成现代批发商业和零售商业融合的发展模式。 四个市级主商业中心 “四主”即西工区、涧西区、老城区、伊滨区的四个市级主商业中心。 西工商业中心——以中央百货商圈、王府井商圈、升龙商圈为支撑，形成全市规模最大、档次最高、辐射能力最强的商业中心区。 涧西商业中心——依托“两带、三街、四圈”。两带，即景华路商业带、南昌路商业带；三街，即上海市场步行街、广州市场步行街、珠江路商业街；四圈，即上海市场商圈、广州市场商圈、万达商圈、珠江路商圈。 老城商业中心——以八角楼商业金街、丹尼斯百货老城店、洛阳历史文化街区为依托，以夏风金水园、安喜门文化广场、八角楼商业金街二期等项目为补充，推进北大街、兴华街西侧地块和城隍庙地块改造，从而打造传统文化与现代商业形式相协调的商业中心区。 伊滨区——将在中央商务区打造该区的主商业中心，主要布局大型休闲式购物中心、大型主题百货店，商业步行街、国际品牌专卖店、时尚餐饮店、珠宝首饰店、新潮时装店等，辅之以古伊洛文化和新洛阳成就展示，实现购物、宣传、观光、品鉴四大功能。 洛阳未来十年商业网点布局规划(2011-2020) 道北副商业中心 南昌路-丽春路副中心 王城大道-九都路副中心 九都东路 -启明南路副中心 老城区商业中心 西工区商业中心 涧西商业中心 伊宾区商业中心 新区商贸核心区 宏进农批 洛阳代表性商业及综合体租售列举 洛阳代表性专业卖场及商业街租售列举 洛阳代表性专业市场及卖场纯租赁列举 总结：从以上代表性专业市场售价及租金分析看，洛阳市产权式专业市场均出现返租方式，整理市场定价 较为合理。 分析：根据租金售价分析，专业市场及商业街租金仅次于沿街底商，同时根据地段优劣势，不同专业市 场，租金差距较大。 洛阳农批专业市场租赁列举 项目名称 区域 销售情况 总商铺面积 单一商铺面积 租价 备注 通河农贸 瀍河区 租售中 300000㎡ 120㎡ 暂未定 年返租5%，包租三年，10月27日开盘 中储，中铁水果市场 西工区 不售 9574㎡ 30㎡ 以交易费为主 只租不售 信诚粮油市场 新区 不售 21560㎡ 64㎡ 12.5 只租不售 中原农贸城 老城区 不售 70174㎡ 67㎡ 15.5 只租不售 广州市场农副产品交易街 涧西区 出租 约40000㎡ 平均约12㎡ 七一海鲜市场 西工区 已售完 8066㎡ 40至50㎡ 35 07年开盘 。现市场转手价约7000元左右 1.地段依然是硬道理，依然是商业价值的第一标准，处于大型知名社区底商以及城市综合体商业项目的售 价在18000-27000元/平方米，商业租金在80-200元/平方米不等、回报平均在10%，且多以出售为主，平 均回本年限在12年左右，定价较为合理。 2.距离成熟商业圈专业卖场租金次之在60-100之间，售价在14000-22000元 /平方米，平均年回报在7%左 右，且多以出售为主，定价偏高。 3.与我们同等的农批类市场通河商贸实际售价在4500元 /平方米，平均租金预计在15-18元/平方米，年回报 率仅达到4%，投资价值远低于其他类商铺投资。 4.商业中心地段的综合体商铺及沿街裙楼理性的定价，决定了市场投资客依然更青睐城市综合体及沿街商铺。 洛阳商业市场总结 根据各类商业售价及