我国房地营销策划管理研究开题报告 - 副本 - 副本.doc

河南科技院（设计）开题报告 题目名称 学生姓名 专业 学号 指导教师姓名 所学专业 职称 完成期限 选题的目的意义 国内外研究现状 （2005年到2006年1-3月份房地产投资及土地购置面积同比增长情况） 资料来源，根据中国经济景气月报数据整理 房地长市场现状的研究，1投资增速趋缓，并且持续回落2005年1月到12月房地产投资同比增长19.8%是2000年以来最低的一年。到2006年，增长速度回落6.5个百分点。同时受土地的影响，购置土地面积低速增长，尤其是2005年年末以来，同比出现下降的趋势，2006年1到3月购置面积同比下降9.3%。2市场供求偏紧状态得到改善，2006年1到3月份，商品房施工面积同比增长23.1%，增速逼上年提高3.9个百分点，开发商迫于资金的压力，加快了在建工程速度。房屋竣工面积增长35.9%，增速同比提高22.8个百分点，商品房销售面积也也增长了10.3%，增速处在较低水平。总体来看，房地产市场供给偏紧状况得到改善，空置房的面积也在增加。 （2） 资料来源：《固定资产投资统计快报》 国家统计局 部分城市房屋供给结构不合理的矛盾更加突出份地区看（见表二）中部地区加快了住宅（包括经济适用房）的建设速度，住宅占全部房屋投资比例达68.61%，经济适用房的比例达3.02%，房屋供给结构正在改善。西部地区虽然住宅占全部投资比重不高，但经济适用房的比重达3.34%，有利于对中低收入群体的住房保障。东部是经济发达的地区，各种住房需求比较旺盛，使得住房投资低于整个水平，经济适用房的投资也是处于下降状态，使得房屋供给结构不能适应市场需求。 （3） (2004-2006年一季度各季二手住宅与租赁住宅价格同比增长情况%) 房地产价格水平仍在高位，部分城市房价大幅上涨，由于市场供求偏紧状态得到缓解，2005一二三四季度以及2006年一季度新建商品房同比价格分别上涨9.6 8.1% 6.1%和5.5%，其中住宅和普通住宅走势基本相同。房地产价格涨幅有所收敛，但房价水平仍然较高，2006年一季度房价总水平在上年同期较高水平基础上仍然上涨5.5%与新建房屋价格形式相同，2006年一季度住房销售价格同比上涨5.8%，也处在较高水平，被认为放映时仍真实需求的房屋租赁价格，涨幅在低水平上有所回升（见上图）2006年一季度租赁价格同比上涨，涨幅逼2005年四季度提高一个百分点。 部分城市房价出现新一轮的大幅上涨2006年三月，35个大中城市中有14个城市房价涨幅超过平均水平排在前列的呼和浩特和大连市房价涨幅连续数月超过10%。这些大城市大部分是经济比较发达，各种住房需求比较旺盛，而住宅结构不尽合理的城市。其中北京和深圳房价从2005年下半年开始持续上涨，虽然统计局调查的房价不是最高，但地方部门公布的相关信息，2006年2月份北京市商品住宅预售交易平均价格同比上涨17.3%。深圳市商品住宅价同比上涨25.63%，反映出这些城市房价涨幅水平已经达到很高的水平。 外资已经通过各种途径进入房地产市场，2005年全国房地产开发利用外资251.96亿元，同比增长10.4%占开发总资金来源的1.3%，其中外商直接投资167.92亿元，同比增长17.8%占开发资金来源0.8%。2006年1-3月份，全国房地产开发环节利用外资51.69亿元，同比增长0.4%，占到开发资金来源的1.2%，其中外商直接投资35.09亿元，占到开发资金来源的0.8%.近期我国房地产出现了许多的问题如住房结构不合理房价涨升的同时空置率增加，同时国家也出台了打击炒作土地，规范房地产市场，调整商品住宅结构等政策，本文一研究我国房地产营销策划为主题，从房地产的特性出发，回顾我国房地产市场的发展过程分析了我国房地产市场的现状，指出房地产营销策划的重要性，纵观国外房地产营销的发展过程房地产市场营销理论和实践经验展望我国房地产营销未来，着重分析了房地产市场营销的总体规划和房地产营销策划的实际应用，对当今应用比较广泛的营销模式，品牌营销和概念营销做了详细的分析，对房地产营销存在的问题也做了一定的分析，并举出成功的房地产营销案例进行分析和论证，对案例的失败也提出了思考提出了我国当前房地产营销的问题所在，还提出了解决问题的意见和方法。目前我国房地产营销策划方式由单一化趋向全面化，营销策划服务开始追求注重内涵，而不是先前的表面化，营销推广从杂乱无章趋向规划有序。但是也有缺陷，许多营销商，开发商对营销策划的认识留如肤浅，有的理解偏解导致在实际的营销策划中走入误区，如何认识营销策划的合理内涵，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产界迫在眉睫的问题。 国外房地产研究大多是实证研究，最常用的理论是现代资产理论组合（mpt）.该理论在房地产研究中主要着重于两个方面，是房地产投资的一种投资，他在各种投