上海九龙仓玺园豪宅项目个案分析报告.doc

上海九龙仓玺园豪宅项目个案分析报告 “九龙仓玺园”个案分析报告 第一部分 项目属性分析 第二部分 项目产品分析 第三部分 企划营销分析 第四部分 项目客户分析 第五部分 SWOT分析 思路 项目区位 交通环境 区域规划 区域楼市 项目四至 项目配套 小结 第一部分 项目属性分析 项目区域 项目位于杨浦新江湾城板块，中外环间 距离人民广场约11公里 距离陆家嘴约17公里 杨浦新江湾城、中外环间、离市中心较近 交通环境 地面交通发达、可便利通达全市 周边主干道：淞沪路、逸仙路 交通动线： 淞沪路—五角场商业区 淞沪路—中环—南北高架—人民广场 淞沪路—中环—南北高架—延安高架—延安路隧道—陆家嘴 人民广场 本案 外环 中环 约11公里 陆家嘴 约17公里 淞沪路 五角场 约3公里 逸仙高架 南北高架 交通环境 轨道交通：3号线、8号线、10号线 3号线长江南路站距离本案约1.6公里 8号线市光路站距离本案约2.4公里 10号线新江湾城站距离本案约100米 公交交通：168路、538路 地铁密集、与10号线仅一路之隔；公共交通十分便利 区域规划 人与自然和谐： 新江湾城定位于?“绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 新江湾城总体绿化占50%，由主题公园、自然水系、大湿地等组成了都市大绿肺 绿色生态港、都市大绿肺 滑板 公园 淞沪 纪念 公园 本案 区域规划 新江湾城将分成六大板块：江湾天地、复旦江湾新校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心 新江湾城将成为：一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区； 一座具有造血功能和孵化能力的城区； 一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区； 一座承载着上海新梦想的新城区 国际智慧城： 东方新硅谷，国际智慧城 区域楼市 各大品牌开发商纷纷进驻推动区域价值升级 均价：32000 房型：150平米以上 物业类型：别墅，小高层 均价：32000 精装修：2500标准 房型：90-130平米 物业类型：小高层 均价：70000 待售、12000 房型：160平米以上 物业类型：多层，叠加别墅 均价：42000 精装修：12000标准 房型：90-130平米 物业类型：小高层 均价：37000 装修：10000 房型：170平米以上 物业类型：小高层、花园洋房 待售、装修 物业类型：小高层 区域内聚集众多知名品牌开发商： 香港九龙仓、仁恒置地、珠江投资、华润置地、汉斯地产、中建地产 四至情况 周边四至情况较好，但东、南面马路较窄 东面——政澄路、双向3车道 南面——国晓路、双向3车道 西面——淞沪路、双向4车道 北面——殷行路、双向4车道 配套情况 本案 新江湾城 公园 万达广场 沃尔玛 太平洋百货 百联又一城 SMP滑板公园 湿地公园 游艇俱乐部 复旦大学 农业银行 江湾天地 建设银行 工商银行 杨浦中心医院 长海医院 同济附中 3公里配套较完善、商业配套集中在北面的五角场商业区 新江湾公园 复旦大学 五角场商业区 生态休闲 新江湾城公园、湿地公园 教育配套 复旦大学、同济附中 商业卖场 五角场商业区、江湾天地（规划） 医疗 长海医院、杨浦中心医院 银行 建设银行、农业银行、工商银行 自身配套 会所 小结 基本参数 整体规划 建筑风格及立面 园林风格 户型分析 装修标准　 第二部分 项目产品分析 基本参数 小规模、公寓房、精装修、品牌开发商 项目名称 九龙仓玺园 项目地址 淞沪路殷行路口 占地 6万方 总建 10万方 容积率 1.7 绿化率 45% 建筑形态 小高层 建筑风格 法式风格 开盘时间 10年7月 入住时间 12年6月 总户数 约500套 车位配比 1:1 开发商 绿源房地产 交房情况 全装修（1-1.2万元/㎡） 报价 5万元/㎡ 物管 绿源 5-6元/天/㎡ 景观设计 美国LSI景观设计公司 营销策划 和声机构 德丰路 金海路 整体规划 以中轴对称、“国”字型排布；景观均好、仪式感强 建筑：11幢高层住宅、会所及公建配套构成 排布：整体布局采用中轴线“国”字规整排布， 并借鉴了北京紫禁城的排布方式，形成了一种强烈的仪式感 楼间距：35-40M 建筑立面 建筑风格——经典西方皇家“三段式”立面 立面用材——全石材立面 经典“三段式”外立面、全石材打造；品质感强 园林风格 欧洲园林风格、以大面积中央水景为中心 欧洲古典园林风格，社区内的树木均从南非空运而来 4-5M的下沉式广场，使地面空间感由二维走向三维 以大面积的游泳池为中心的