房地产设计阶段成本优化管控及xx经验分享.ppt

十三、美誉度分析1、市中心超大中庭花园社区：通过精心规划，使小区中心形成25000多平方米的超大共享景观面积，楼间距短轴最长约100米，长轴方向间距250米，宽阔的视野，茂密的植物，创造出市中心稀缺的大型城市森林景观社区。2、双泳池配置：室外游泳池和室内恒温游泳馆的人性化设计，让不同需求的业主在不同的季节有其个性的选择。3、住宅超低公滩率，公共交通面积设计紧凑，使公滩率控制在16%以下，带给业主真正的实惠。4、入户大堂与地下车库挑空设计，配以自然景观的引入，和精致的装修，有效提升住宅的品质。5、6米挑高景观花园，给住户带来经济与使用的实惠。6、首层户型半下沉花园，送超大地下室，提高了首层户型的品质，增加了卖点。7、沿街二层（沿宏济路为三层）户型送底商屋顶花园，局部覆土300-500，可种植物，统一廊架，增加二层卖点。?????0504020301没有采用结构转换层，而是把剪力墙全部作为划分铺面的分隔墙，同样保证铺面空间的完成和使用。节能计算，外墙的展开面积，使得窗墙比变小，进而使窗的等级变低。窗型本身的设计尤为重要，同时引发设计流程的调整。景观设计的动态成本增加（堆坡造景改变平地景观），但因为能够带来品质和销售价格的提升，而得到实施和采纳。会所面积严格控制，装修标准严格控制，装修面积严格控制。本案的成本控制的几个亮点总结：lll4、设计主要阶段的成本控制方案设计（概念设计）初步设计（扩初设计）施工图设计概念设计施工/安装使用控制的阻力控制的成本控制的效果 主要控制价值区lll总平规划阶段通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%～80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%～20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对 施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以 内，控制投资阻力较大，控制成本较高1龙湖在总平规划设计阶段的成本控制若项目研发阶段决定了项目总投资的90%，那么总图阶段就已决定了总投资的80%。总图决定了产品的形态和空间的品质。总图决定了物业管理成本的基础总图决定了景观的构架与格局。若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。加强预控。在控制成本低的阶段进行控制这是全程设计的效益和核心价值通过与政府的博弈，获得最有利的规划条件指标，获得最大的经济效益，从而降低开发成本。重庆龙湖北城天街，用地性质住宅由住宅变为商业。（大幅增加销售价值，节约成本）成都龙湖弗莱明戈首层车库，不计入容积率。（增加开发面积，节约成本）成都晶蓝半岛，不修人防，改为异地建设。（缩短开发周期，节约成本）用足建筑容积率和建筑密度，保证最大化效益从而控制成本。用足容积率和建筑密度1用足容积率影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。2用足建筑密度建筑密度主要与首层建筑面积有关用足规划法规的边界1.1案例：北京唐宁ONE总用地面积：56640㎡代征道路：6225㎡代征绿地：1338㎡消防站用地：2800建设用地：约49077㎡容积率：≤3.8地上总建筑面积：176000㎡公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：≥30%集中绿地：6000㎡建筑限高：80m1用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000平米，不含在以上总建筑面积指标内2规划条件3规划难点：4建筑限高从80米突破到90米；日照；51.2用足建筑密度-好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，从而控制成本。01不平衡使用容积率02各业态市场分析03总体规划业态配比04运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间，相应间接降低了低业态的成本。01类联排别墅洋房案例021.1不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目建设用地77.88亩建设用地111.32亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度