联都国际项目营销策划方案.pdf

联都国际项目 全程营销策划报告 2008-5-23 总 体 策 略 我司通过对邵阳当地市场的调查与研究，通过对本项目特征、特点进行深入分析，以国际 上先进、成熟的生活、商业模式作为蓝本，以“联手引领国际潮流”为主题打造邵阳市首个顶 级商住项目： （住宅定位）： 品质生活更上一层楼 （商业定位）： 全城唯一1站式商业广场 （公寓定位）： 小面积大财富 在项目总体营销思路上，由于本项目前期已储量了一部分的客户，并从工程进度、资金回 收速度、销售难易度、人气市场竞争等多方面考虑，本司建议分三阶段进行“第一阶段发售住宅、 第二阶段发售公寓、第三阶段发售商铺”策略。 住宅营销策略 在住宅营销上，鉴于发展商首次推出的数量并不多、200多席尊贵席位、首个带豪华装修全 江景等项目特色，特采用以下营销策略： “稳健销售”策略： 由于前期已储蓄了一部分意向较强的客户，故在销售前可先将此类客户进行完全的消化，做 到心中有数，并且可以对市场起到一个促动的作用，为项目销售打下坚实的基础； “二次定向蓄客”策略： 2 - 在确定具体价格、开盘时间后，面向社会各界客户群体，通过前期内部已消化大批量货源， 再进行具体的房号、楼层、价格定向蓄客，营造 “求大于供”的局面，从而达到正式开盘的热销 气氛，快速销售、快速回款目的； “豪华装修”策略： 考虑到邵阳市楼盘多数没有带装修发售，建议可采用邵阳首个豪华装修概念，打造邵阳真正 的豪宅，并提高项目的收益； “品质承诺”策略： 通过邵阳首个豪华装修的楼盘及项目工程品质展示，以增加客户的信心。 公寓营销策略 在公寓部分的营销策略中，我司考虑到本类型物业在邵阳地区属于较为新兴的物业，所以在 营销推广中要相对的比其它物业加大力度，必须要让邵阳各界客户群体都能切实的认知和充分的了 解到本物业的优势和可产生的利润，在正式进入销售阶段后，造就成为整个邵阳地区新兴的投资产 物。为了更好地对公寓部分的后续经营、统一管理、强势发展为广大投资者提供绝对的信心保证， 我司建议可以采取以下策略： “先对酒店管理包装，后销售”策略： 组建高素质公寓酒店管理团队或引入知名酒店管理并进行大力度的宣传包装，从而体现公寓 的价值和未来的升值空间，增加人们对公寓的投资认知和渴望； “销售返租”策略： 通过委托经营管理，销售返租政策从实际上带给投资客户丰厚的回报； “自用客户直接销售”策略： 3 - 公寓酒店在一线城市属于纯投资性物业，但考虑到本物业在当地属于新兴产品所以可直接销 售给客户自用,将会给予本项目客户群更大的空间和价值的体现。 商业营销策略 在商业部分的营销策略中，我司考虑到本项目在规划、建筑、业态设计、经营理念等各方面 在邵阳地区是属于首屈一指的项目，在正式投入运营后必将成为整个邵阳地区商业的新地标，为了 更好地进行商业部分的后续经营、统一管理、强势发展为广大投资者提供绝对的信心保证，我司建 议可以采取以下策略： “先招商，后销售”策略： 通过前期招商团队的努力，以招商成果带动项目销售，同时保障项目能在运营中产生良性循环； “销售返租”策略： 通过销售返租政策从实际上带给投资者丰厚的回报； “自营商家直接销售”策略： 在按照本项目的业态规划的原则基础上,可直接销售给商家自营,（但必须签订经营管理合同 书）给予自营商家更广阔的发展空间。 “香港波特商业地产管理集团有限公司运营保障”策略： 通过