湘潭九华保税区项目信托贷款集合资金信托计划尽调报告2015.7.doc

湘潭九华保税区项目信托贷款集合资金信托计划 尽职调查报告 项目名称：信托贷款 集合资金信托计划 报时间：2015年月 第一章 项目背景 2 第二章 交易结构和风控措施 2 一、 信托基本要素 2 二、 交易结构 3 三、 风险控制措施 4 四、 还款来源分析 5 五、 项目合规性及放款前提条件分析 9 第三章 融资方分析 10 一、基本情况 10 二、历史沿革与股权现状 11 三、公司治理模式及组织结构 12 四、经营情况 15 五、财务状况 18 第四章 湘潭市及九华区经济情况介绍 42 一、 湘潭市经济情况介绍 42 二、九华示范区经济情况介绍及财政状况 43 第五章 综合保税区项目情况介绍 46 第六章 项目风险分析 52 (一) 项目风险分析 52 (二) 风险控制方案 52 第七章 项目总体评价 53 第一章 项目背景 第二章 交易结构和风控措施 信托基本要素 信托计划名称 信托贷款集合资金信托计划 信托规模 亿元 信托期限 年 委托人 合格投资 资金用途 信托资金以信托贷款方式发放给，用于 交易对手 、 风控措施 2.湘潭九华经建投及九华管委会承诺将该笔信托贷款纳入九华区财政预算，并由九华区管委会出具还款安排函。 3.加强监管及信息披露：我司与湘潭九华、监管银行签署三方监管协议，监管资金用途。湘潭九华公司在每季结束之日起10日内编制并向我司提交其自身季度经营报告和财务报告，具体报告形式以各方约定的内容及格式提供。每半年度及年度向我司提供半年度财务报表以及年度审计报告；每年4月30日前向我司提交其年度经营情况说明； 若出现影响湘潭九华、区财政局偿付能力的重大事项，湘潭九华应在相关事件发生后的10个工作日内通知我司；在出现如上约定重大事项时，我司有权在合理时间进入借款人经营场所查阅业务记录，包括不限于档案、资料、合同、会计凭证、财务报表等，借款人应予以配合 信托退出 交易结构 （一）本信托计划交易结构如下： （二）完成信托计划涉及的主要法律文件 与签署《借款协议》； 与签署《抵押协议》； ； 与银行签署《协议》； 风险控制措施 本项目采取以下风险控制措施： （一）抵押 与签订《抵押协议》并在当地土地管理部门办理相关土地抵押手续，将其土地使用权抵押为履行《借款协议》提供担保。 （二） 湘潭九华示范区管理委员会将该笔信托贷款纳入九华区财政预算，并由九华区财政局出具还款安排函。 若出现影响湘潭九华、区财政局偿付能力的重大事项，湘潭九华应在相关事件发生后的10个工作日内通知我司；在出现如上约定重大事项时，我司有权在合理时间进入借款人经营场所查阅业务记录，包括不限于档案、资料、合同、会计凭证、财务报表等，借款人应予以配合。 还款来源分析 第一还款来源：湘潭九华经建投的主营业务收入作为本信托的第一还款来源。 湘潭九华经建投作为九华示范区基础设施投资与建设以及园区项目建设投资等方面的唯一主体，具有区域垄断优势，市场稳定。公司主营业务为受九华示范区管委会委托完成园区内基础设施建设等业务。自2012年至2014年，公司主营业务收入增长稳定，三年分别为35.89亿元、36.69亿元、33.95亿元。目前湘潭九华经建投在建、拟建的项目较多，未来随着工程完工会带来更多的代建收益，借款人未来主营业务收入可足够覆盖本次信托融资。 第二还款来源：湘潭综保区项目的规划工业用地（5770亩）出让及周边区域的商业用地（2150.3亩）的后期土地出让收益可作为其重要还款来源之一。 为了支持借款人承建湘潭综保区项目，根据湘潭九华示范区管委会2013年4月18日和4月21日出具的《潭九示管【2014】1号》及《潭九示管【2014】3号》文件显示，九华管委会将湘潭综保区范围内除必要的标准厂房、保税区仓库及货物堆场建设用地之外的5770亩工业用地进行逐年出让，所取得出让收入扣除相关税费、政策性计提基金及开发成本后全部返还至湘潭九华。自2016年至2020年按照每年20%的比例逐年出让，每年工业用地出让面积1154亩，出让金额34,620万元。按照九华示范区内工业用地2014年初的平均交易价格30万元/亩计算，5770亩工业用地出让收入为17.31亿元。 与此同时，九华示范区管委会将综保区周边区域作为项目配套服务用地，具体包括高铁北路以北，长株潭中横线以南，长潭西路以东，银盖路以西共2150.3亩商业用地逐年出让，所取得出让收入扣除相关税费、政策性计提基金及开发成本后全部返还给借款人。其所得出让收入湘潭综保区项目的偿债资金支持。自2016年至2020年每年按照20%的比例逐年出让，每年工业用地出让面积430.6亩，出让金额98913.8万元。按照九华示范区内商业用地2014年初平均交易价格230万/亩计算，2150.3