北京市土地一级开发与棚改区别介绍课件.ppt

金利安 JINLIAN 1.主体： 棚户区改造的责任主体和实施主体： 各区县政府 各区县可通过公开招标、邀请招标、竞争性谈判等公开方式确定改造实施主体。 主体 * 金利安 JINLIAN 棚改购买服务主体及承接主体： 2016年5月16日，按照《关于政府购买棚户区改造服务的实施意见》京财经二[2016]770号文， 市重大办和区住建委为购买服务主体，可采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判（磋商）、单一来源采购、政府授权等方式确定承接主体。各区县住建委为了免责凡是在文件发布之后的棚户区改造项目承接主体大多都采用公开招标方式。 1.主体： * 金利安 JINLIAN 2.开发模式： 参与土地一级开发企业的目的：大多前期参与土地一级开发公司，其初衷为了土地二级市场去拿这块土地，主要对地块情况更加了解，通过一定措施和手段有利于二级土地获取：带条件入市（回迁房建设），通过公开招标方式做好乡镇及村民工作对安置房及相关商业用房让利于被拆迁人。 棚户区改造方式比较灵活：分为拆建分离模式土地一级开发模式和一次性招标土地一二级开发联动模式。主要涉及文件京国土用[2015]187号文，棚户区改造项目用地全部为国有存量土地的，可按有关规定将棚改前期工作及拟改造土地使用权一次性招标；对于主要为集体土地的棚改项目，建议仍按现行一级开发模式推进。 * 金利安 JINLIAN 项目 土地一级开发 棚户区改造 自有资金 不低于土地储备开发成本的30% 自有资金比例20% 回迁房立项 多采用三定三限项目，需要单独选址单独立项 往往跟棚户区改造项目一起立项（单独选址外迁除外），棚户区改造主体同时也是回迁房建设主体 成本审核 前期允许回迁房的建设成本和安置房的销售的差价计入土地一级开发成本，后期不允许计入。 允许差价计入 开发利润率 三定三限回迁房参照类似经适房建设的利润率3%进行核定。 拆建分离的项目利润率参照37号文，一次性招标的项目安置房利润率不超过15% 2.开发模式： * 金利安 JINLIAN 3.项目申报要求： 土地一级开发项目必须具备地块控规符合两规。 具体流程：编制一级开发实施方案—区国土审核—上报区政府审批—上报市土储中心—专家会—联席会—上报市政府。 棚户区改造项目往往比较灵活，对应尚未取得地块控规，或者上位规划没有确定的项目可以纳入储备项目。 具体流程：编制棚改开发实施方案（前期）—区住建委审核—区组织相关委办局过会通过—报区政府—上报市重点办—四委联席会—上报市政府。 * 金利安 JINLIAN 4.组织管理： * 定义与分类 棚户区：在本市行政区域范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋建成年限较长、房屋质量较差，部分或全部房屋使用功能不全，存在消防、治安隐患，道路、通讯、水、电、气等基础配套设施不齐全的区域。 从改造对象分： 城市棚户区 平房区院落修缮 危旧房改造 城中村边角地整治 新增棚户区改造和环境整治 国有工矿棚户区 从拟改造土地性质分： 国有土地上的棚改项目 国有集体土地混杂的棚改项目 集体土地上的棚改项目 从实施方式分： 针对国有土地的一次性招投标方式 针对集体土地的一级开发方式 * 我市棚改现状 成绩： 根据2016年《北京住房和城乡建设发展白皮书》统计数据：北京市2013-2015年棚改三年改造8万户目标任务已超额完成，共启动改造项目210余个，改善了8.6万户家庭住房条件。 根据北京市重大项目建设指挥部办公室官方网站12月29日消息，1-11月份，全市累计完成棚户区改造协议签订、搬迁腾退或房屋修缮加固37652户，超额完成全年改造任务(35000户) 。 目标： 2013年，北京上报的棚改目标是至2017年底完成15万户，2017年年初完成四环内的全部棚改项目。 根据目前已公开的数据，全市已完成棚户区改造约12.4万户，约占总改造任务（15万户）的82.67% * 国家政策及解读 地方政策及解读 政 策 * 国家政策及解读 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国务院[2007]24号） 《扩大内需促进经济增长十项措施》（2008年11月5日国务院常务会议） 《国家林业局关于做好国有林区棚户区改造试点工作的紧急通知》（林计发〔2008〕251号） 《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号） 《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号） 《财政部积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作》（财综[2010]8号） 《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》（建保[2010]56号） 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号） 《住房和城乡建设部关于做好城市和国有