工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作.ppt.ppt

物业管理工程知识;内容概括;工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作;一、对楼盘工程建设的参与;从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。 ;参与人员主要是管理中心负责人和工程技术负责人。 ;二、参与楼盘工程建设又可分为三个阶段。;1、在规划设计阶段介入 ;因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。 ;介入的方式主要有： ;另外，在其他一些工作场合，有机会我们也可以向设计人员提出意见或反映一些在物业管理和使用过程中碰到的问题。 ;无论任何一种方式，都需要有关的人员在日常工作中注意了解有关的情况，积累实际经验，搜集资料、数据，了解有关的设计规范，熟悉政府部门（如物价部门、供水、供电部门）的有关文件和规定。（如：只有熟悉物价部门有关小区公共用水、用电的摊分办法和用电类别的划分，才能提出合理安装电表的建议） ;在进行施工图设计之前，把意见提供给设计部门，并说服其接纳，这种情况是最理想的。 当然，我们在提建议或意见时要注意措辞、语气、态度，要顾及设计人员的面子，如果我们熟悉设计规范，有事实支持自己的观点，就会更容易说服其采纳我们的意见（举例：接地扁铁问题和帝景遥控浮球加装电磁阀的案例） 参与规划设计、图纸会审要注意的要点详见《关于新建楼盘前期规划设计的一些意见》 ;几个典型的、影响较大的例子 ;3）设备房应有足够的维修空间（以 为例） 4）水泵房电气控制柜基础高度要适当抬高（防水淹）。（以 为例） ;5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接。（南景园） 6）水、电井房要设照明灯具。（鸿景园）;7）同一小区应尽量将监控室、消防中心集中设置。 [以上（1）——（4）在完工后已无法更改，（5）、（6）更改要较大的工作量] ;2、在施工阶段介入 ;其作用是：;2）熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调； ;3）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的功能； 4）于和项目公司、施工单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。 ;3、参加各系统设备、设施的验收和接管移交 ;1）验收 参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。 ;要点： a、 检验设备设施的性能是否达到设计要求。如：柴油发电机能否手动、自动启动；启动的时间是否达到要求，消防30秒，人防15秒；输出电压和频率是否稳定，配电开关能否自动切换等；开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。;b、? 检查施工工艺。如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚；配线是否整齐；接线是否牢固；有多条（3条）以上零、地线的要设置零线、地线汇流排；多股线要压接线耳；线槽盖、线盒盖是否齐全。 ;;2）接管移交 ;三、筹办物业管理中心;前期介入工程师岗位职责;1．小区绿化、道路、交通、景观、公建配套、楼宇公共地方、公共設施、車場管理系统 、小区安全防范系统、商铺、会所功能布局等规划设计，从物业管理和日后使用方便的角度提出专业意见。 2．参加甲方组织的小区各专业设计、施工图纸会审。 ;3．参与施工现场的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素及时反馈给甲方采取适当施。 4．召开有集团总工室、发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加沟通意见交流会。 ;5．协助制定开办预算。 6．议定工程人员编制。 7．招聘工程技术人员。 8 ．跟进管理中心的装饰工程。 ; 9．各系统设备设施的验收和接管移交前的遗留问题及待改善事项向甲方提出。 10．按照《中华人民共和国房屋接管验收标准》及集团工作程序协助编制《物业接管计划》。 ;关于新建楼盘前期规划设计