同致行-广森城市橄榄园项目产品策划建议书.ppt

广森·城市橄榄园产品策划建议书 谨呈：深圳市广森地产 中、小户型居住物业不利提升价格;同时市场竞争压力比较大,消化速度相对较慢,由于属于市场主流产品,开发风险相对较低,从项目开发价值最大化角度考虑:不提倡本项目走中\小户型产品发展之路。 中、小户型居住物业开发可行性论证 中、大户型居住物业开发可行性论证 中、大户型居住物业属于市场空白市场，从市场供应结构来看：前海片区将产生许多换房群体，市场存在空间。 从半岛城邦一期案例分析： 28.9% 292 144-220 4*2*2 2.7% 28 266 5*2*2 42.3% 428 120-136 3*2*2 5.3% 54 96 3*2*1 20.85% 210 72-86 2*2*1 百分比 套 数 面 积 户 型 半岛城邦主流产品线以前海片区供应结构形成补充，吸引了大批前海片区的客户． 从客户群体特征分析：根据马斯洛理论,中、户型客户对价格比较不敏感，容易实现高位． 中、大户型居住物业开发可行性论证 ， 从购买客户心理分析： B地块 A地块 从本项目条件来看： 中、大户型居住物业开发可行性论证 本项目有条件塑造大园林景观，提升项目品质 本项目定位为中、大户型有市场空间， 关键在于能否打造留住片区内换房客的产品。 前海片区 产品供应结构分析 城市橄榄园项目 开发市场空间 城市橄榄园 定位策略 城市橄榄园 方案整改建议 城市橄榄园定位策略指导原则 城市橄榄园价值最大化＼创造最大附件值 领导者 —垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 城市橄榄园定位策略 小户型居住、投资物业与中、大户型居住物业结合市场补缺者 城市橄榄园定位策略 B地块 A地块 154 83 69 本项目外部景观不佳，需要塑造小区内部园林，从地块特征来看：地块南侧不适合分布中、大户型物业。 东侧旧多层住宅 北侧旧多层住宅 西侧前海路 南侧学府路 小户型居住、投资物业与中、大户型居住物业分布建议 中、大户型居住物业 小户型居住、投资物业 ------- 深圳小户型住宅技术参考指标　 建筑面积 75 ~ 95 平方米 三房二厅 55 ~ 75 平方米 二房二厅 40 ~ 50 平方米 一房二厅 30 ~ 45 平方米 单房 建筑面积 户型 开间 1500 ~ 2100 MM 厨房 1400 ~ 1800 MM 卫生间 2500 ~ 3000 MM 次卧 3000 ~ 3300 MM 主卧 3000 ~ 3900 MM 客厅 开间 名字 提高使用率，“偷面积”方法 理想进深 2400 MM（多采用1500—3000MM） 露台（二层高） 最大进深 1500 MM（多采用600—1000MM） 步入式凸窗 最大进深 800 MM（多采用600MM） 凸窗 指标 方法 小户型居住、投资物业产品策划 ------- 南山小户型住宅产品线分析　 468 103 套数 40 ％ 7.8% 比例 36-40 34-55 面积 一房 7.8% 比例 16 套数 比例 套数 50.4 ％ 30.7% 9.8% 34.2% 比例 238 64 130 150 套数 49.6 ％ 20 % 61.5% 27.8% 65.8% 比例 234 234 128 370 288 套数 40% 54.6% 比例 468 726 套数 93-96 69-79 缤纷年华 53 29 友邻国际公寓 145-176 93-97 78-84 雷圳碧榕湾名苑 113-120 73-84 35-42 第五公社 104-110 73-85 鼎太风华五期 面积 面积 面积 面积 面积 复式 四房 三房 二房 单房 项目名称 小户型居住、投资物业产品策划 ------- 南山小户型住宅产品线分析　 套数 比例 42-52㎡ 面积 一房 １２０- 146 220-267 比 例 套数 2% 比 例 22 96 套数 37.4% 比 例 422 套数 48.9% 比 例 552 188 套数 11.7% 比 例 132 套数 132㎡ 89-103㎡ 68-77㎡ 信和自由广场 163-165 ９６-１１８ 76-87 半岛城邦 面积 面积 面积 面积 面积 复式 四房 三房 二房 单房 项目名称 小户型居住、投资物业产品策划 ------- 南山小户型住宅产品线分析　 通过上述数据的分析：南山区的产品线主要是