物业维修资金管理中心《房屋维修项目分类》.doc

共用部位、共用设施设备维修项目分类 术语和定义 1.共用部位 共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物或者建筑区划范围内业主共有，以及在使用上、功能上为两户以上业主服务的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 2.共用部位维修 凡需牵动或拆换主体构件但保持原房屋的规模和结构的活动，维修后共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求。 3.共用部位改造 凡需全部拆除或更新、另行设计、重新建造的活动，改造后共用部位能达到房屋使用功能和安全要求。 4.共用设施设备 共用部位、共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢建筑物或者建筑区划范围内业主共有，以及在使用上、功能上为两户以上业主服务的设施、设备，一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 5.共用设施设备维修 在不改变相应设施设备的主要技术参数的情况下对部件进行加工、修理的活动，维修后能恢复共用设施设备的正常功能。 6.共用设施设备更新 在不改变相应设施设备的主要技术参数的情况下以相应的新部件取代旧部件的活动，更新后能恢复共用设施设备的正常功能。 7.共用设施设备改造 以相应的新部件取代旧部件或对部件进行加工、修理的活动，改造后共用设施设备的主要技术参数将发生变化且能优化其使用功能。 8.紧急维修 发生危及房屋安全、消防安全及人身财产安全等紧急情况和停水、停电、电梯损坏等严重影响业主正常生活的情况，以及法律、法规、规章和有关技术标准规定,需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造，以保障共用部位或共用设施设备的功能正常。 项目分类 （一）、共用部位 主体结构 ⑴地基、基础 ①地基出现不均匀沉降，且经相关资质单位检测、鉴定，表明沉降不稳定，应对地基进行加固；经加固后基础承载力仍不足，应改造； ②基础承载力不足，经相关资质单位检测、鉴定，不能满足安全承载要求，应对基础进行加固；鉴定为危险点的，应改造。 ⑵柱、梁、板、墙、屋架、檩条等 保护层出现开裂、空鼓、裂缝、表面风化、酥松及钢筋锈蚀等，影响结构安全，经相关资质单位检测、鉴定为不符合民用建筑可靠性鉴定标的的规定，应进行局部或整体加固，柱、梁、板、墙、屋架、檩条等经加固后承载力仍不足，应改造；鉴定为危险点的，应改造。 地下室 ⑴防水层 防水层渗水，影响正常使用，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。 ⑵地面、墙面 出现开裂、空鼓、翻砂、起皮、龟裂等，影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。 ⑶天棚 出现开裂、脱落、渗漏、起皮、变色等，影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。 ⑷门、窗 出现构件变形、开关不灵、配件损坏或缺失、油漆变色、掉粉、龟裂等，影响使用功能和观感效果，且局部修补不能满足要求，应改造。 外墙面 ⑴外墙外保温层 出现开裂、空鼓、脱落、渗漏、粉化等，影响使用安全及外保温功能，应改造。 ⑵外墙装饰装修 包括：外墙水刷石、勒脚饰面、外墙渗水、墙涂料、外墙石材面层、外墙块料面层、外墙装饰板面层、玻璃幕墙、外墙栏杆、外墙空调架、外墙油漆等。墙面出现污损、开裂、油漆变色、掉粉、龟裂、空鼓、粉化、渗漏等，块料面层出现破裂、脱落等，密封胶（条）出现开裂、脱落等，支撑构件出现损坏等，影响公共安全、使用功能和市容观感，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。 ⑶外墙门、窗（玻璃窗、纱窗、外墙百叶等） 出现构件变形、损坏、配件缺失、开关不灵、油漆变色、掉粉、龟裂等，影响使用功能和观感效果，应改造。 室内门厅、楼梯间、走廊通道等 ⑴地面装饰装修（地面、踢脚线等） 地面出现开裂、空鼓、翻砂、起皮等，踢脚线出现破损、翘曲、脱落等，影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。 ⑵扶手、栏杆、栏板等 出现破损、断裂、脱落、连接(墙)件松动、失效、锈蚀等，油漆出现严重污染、掉皮、褪色等，塑料扶手老化变形等，影响使用功能和安全，应改造。 ⑶内墙面装饰装修（抹灰、涂料等） 内墙面出现开裂、空鼓、起皮、渗漏等，块材出现脱落、变形、支撑结构失效、位移、损坏等，影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。 ⑷天棚装饰装修（吊顶、涂料等） 天棚装饰装修出现开裂，变形，脱落，渗漏等，吊顶出现变形、翘曲、下坠等，吊挂结构件出现松脱、失效、严重锈蚀等，存在安全隐患、影响使用功能和观感效果，应维修；经维修后仍达不到要求，应改造。 ⑸门、窗（木门窗、金属门窗、金属卷帘门、电子对讲门等） 出现构件变形、损坏、配件缺失、开关不灵、油漆变色、掉粉、龟裂等，影响使用功能、安全和观感效果，应改造。 屋面 ⑴屋面（瓦屋面、