《房屋交易与操作实务》课件.ppt

《房屋交易与操作实务》

课程概述1课程目标掌握房地产交易的基本概念、法律法规和操作流程，提升交易技能和风险防范意识。2主要内容涵盖房地产交易基础知识、法律法规、房屋买卖、租赁、中介、抵押、特殊房产交易、纠纷处理和风险防范等。学习方法

第一部分：房地产交易基础知识1房地产交易定义明确房地产交易的内涵和外延，了解其在经济活动中的地位和作用。2市场概况了解中国房地产市场的现状、发展趋势和主要特点，把握市场脉搏。3参与方认识房地产交易中的各类参与方及其职责，建立良好的合作关系。

房地产交易的定义与类型买卖房地产买卖是指所有权人将房地产所有权转移给买方，买方支付价款的行为。这是最常见的交易类型。租赁房地产租赁是指所有权人将房地产的使用权出租给承租人，承租人支付租金的行为。租赁期限和租金是租赁交易的核心。抵押房地产抵押是指债务人将房地产作为债权人的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法处分该房地产。

房地产市场概况中国房地产市场现状当前中国房地产市场呈现区域分化、调控政策常态化等特点。一线城市房价相对稳定，二三线城市面临去库存压力。主要政策和法规国家出台了一系列政策法规，如限购、限贷等，旨在稳定房地产市场，防范金融风险。

房地产交易参与方买方购房者，是房地产交易的需求方，负责支付购房款。卖方售房者，是房地产交易的供给方，负责交付房屋。中介房地产经纪人，提供信息、撮合交易、协助办理手续等服务。银行提供贷款服务，是房地产交易的重要资金来源。

房地产交易流程概览信息收集买卖双方通过各种渠道获取房源或客户信息。实地看房买方实地考察房屋，了解房屋状况和周边环境。签订合同买卖双方就房屋价格、付款方式等达成一致，签订买卖合同。资金交割买方按照合同约定支付购房款，卖方将房屋交付给买方。产权过户买卖双方到房地产登记机构办理产权过户手续，完成交易。

第二部分：法律法规与政策1《民法典》房地产交易的根本法律依据，规范交易行为，保护当事人权益。2《城市房地产管理法》规范城市房地产开发、交易和管理，保障房地产市场健康发展。3《商品房销售管理办法》规范商品房销售行为，保护购房者合法权益。4地方性法规各地根据实际情况制定的房地产交易法规，具有地方特色。

《民法典》中的房地产交易规定物权编明确了房屋所有权的归属、使用、收益和处分等权利，是房屋交易的基础。合同编规范了房屋买卖合同、租赁合同等交易合同的订立、履行和违约责任。

《城市房地产管理法》解读房地产开发规范房地产开发企业的资质、开发行为和项目管理。房地产交易规范商品房预售、现房销售、房屋租赁和抵押等交易行为。房地产管理规范房屋登记、物业管理和房地产市场监管等行为。

《商品房销售管理办法》要点预售许可开发商必须取得预售许可才能进行商品房预售。广告宣传开发商的广告宣传必须真实、准确，不得欺骗消费者。合同备案商品房买卖合同必须在房地产管理部门备案。

地方性房地产交易法规差异化调控各地根据自身情况制定差异化的房地产调控政策，如限购范围、限贷比例等。地方特色一些地方性法规还针对当地的特殊情况，如城中村改造、共有产权房等，制定了相应的规定。

房地产交易税费政策1-3%契税买方在取得房屋所有权时需要缴纳的税费，税率根据房屋面积和用途而定。5.6%增值税卖方在出售房屋时需要缴纳的税费，税率根据房屋性质和持有年限而定。1-2%个税卖方在出售房屋时需要缴纳的个人所得税，税率根据房屋性质和是否满五唯一而定。

第三部分：房屋买卖实务1合同前准备查验房屋，准备资金，了解相关政策法规。2合同条款明确房屋信息、价格、付款方式、交付条件和违约责任。3资金交割选择合适的资金交割方式，保障资金安全。4产权过户办理产权过户手续，完成交易。

买卖合同签订前准备工作1房屋查验对房屋的产权、质量、配套设施等进行全面查验，确保房屋符合自身需求。2资金准备根据房屋价格和付款方式，提前准备好购房资金，包括首付款、贷款和相关税费。3政策了解了解当地的房地产调控政策、购房资格和贷款政策，确保自身符合购房条件。

房屋买卖合同主要条款（一）房屋基本信息包括房屋的坐落、面积、用途、产权性质等，是房屋买卖合同的基础。价格与付款方式包括房屋的总价、单价、付款时间、付款方式等，是房屋买卖合同的核心。

房屋买卖合同主要条款（二）交付条件包括房屋的交付时间、交付标准、交付方式等，是房屋买卖合同的重要内容。违约责任明确买卖双方的违约责任和赔偿方式，保障双方权益。

定金与订金的区别及应用定金具有担保性质，如果买方违约，则无权要回定金；如果卖方违约，则需要双倍返还定金。订金不具有担保性质，无论哪一方违约，都需要全额返还订金。

房屋买卖资金交割方式直接交割买方直接将购房款支付给卖方，风险较高，不建议采用。第三方监管买方将购房款存入第三方监管账户，待产权过户完成后，再由第三方支付给卖方，安全