《180825当前房地产市场形势分析与发展前景》.ppt

此报告仅供客户内部使用，未经易居企业集团书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 2012年5月 当前房地产市场形势分析与发展前景 杨科伟 易居·克而瑞 研究中心 副总经理 2018年8月 一、房地产业仍将是中国经济”压舱石” 2 3 4 5 房地产与国家财政：土地和房地产相关税收10年增长5倍，占国家财政收入比重从5%升至9%之后6年均维持在9.5%左右；另外，历年全国土地出让金收入相当于财政收入的26%。 备注：土地与房地产相关税收按财政部口径仅包含契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税和耕地占用税。 不包括房地产市场主体在各环节发生缴纳的个人所得税、企业所得税、国内增值税、国内消费税、增值税（营业税）及其附加税、城镇建设维护税、印花税和行政事业性收费等。 数据来源：国家统计局,CRIC整理 6 城镇化与人均住房：城镇化率稳步提升，较发达国家80%以上仍存较大差距，城镇化是中国房地产市场最大的发展红利；城镇居民人均住房面积稳步提升，到2016年多达36.6平方米，开始由“有房住”向“住好房”转变 二、房地产政策调控长期化、常态化 7 8 历史行业周期：2005年以来历经四轮市场周期，2017年市场到达第四个高点 2007年全国商品房销售面积到达首个高点7.7亿平方米，2008年市场步入调整期；2010年全国商品房销售面积到达第二个高点10.5亿平方米，2011年市场略有调整；2013年全国商品房销售面积到达第三个高点13.1亿平方米，2014年市场步入调整期 ；2017年全国商品房销售面积到达第四个高点16.9亿平方米。 数据来源：国家统计局,CRIC整理 2005年至今全国商品房销售面积增速走势 上升期 调整期 上升期 调整期 上升期 调整期 上升期 9 历史政策调控周期：每轮调控周期实际有反复，但都以刺激政策收场 2005年以来，房地产市场历经三轮调控周期：2005-2008年为第一阶段调控，2010年4月-2012年7月为第二阶段调控第一个小周期，2013年2月-2014年9月为第二阶段调控第二个小周期，2016年至今为第三阶段调控。而且前两轮调控周期皆以刺激性政策收场。 资料整理：CRIC 2005年至今房地产调控政策汇总 调控周期 时间 政策内容 政策方向 时间跨度 第一轮 2005年3月 国八条 紧缩（05年3月-06年5月） 45个月 2005年4月 新八条 2006年5月 国六条 2006年5月 90/70政策 2008年10月 调整契税个人所得税 刺激（08年10月-08年12月） 2008年10月 首付两成、利率7折 2008年12月 鼓励住房消费 2008年12月 调整营业税 第二轮 2010年4月 北京首次限购 紧缩（10年4月-11年7月） 27个月 2011年1月 新国八条 2011年7月 限购扩容 2011年11月-2012年7月 央行连续降准降息 刺激（11年11月-12年7月） 2013年2月 国五条 紧缩（13年2月-13年12月） 36个月 2013年底 16城出台调控政策 2014年6-9月 41城取消限购 刺激（14年6月-16年2月） 2014年9月 认贷不认房 2015年3月 降首付、营业税5改2 2015年9月 非限购城市降首付 2016年2月 降首付、契税、营业税 2014年4月-2016年3月 央行连续降准降息 第三轮 2016年3月 上海、深圳升级限购 紧缩（16年3月至今） 28个月 2016年9月 22城出台调控政策 2017年3月至今 二三线城市出台乃至升级“四限” 2017年10月 十九大报告 当前政策定调：“房住不炒”、租购并举的住房基本制度 11 中央表态：政治局要求坚决遏制房价上涨，住建部对调控不力城市坚决问责 12 武汉预售资金监管 佛山、东莞、广西、南京、兰州不得拒绝公积金客户 武汉、杭州等公证摇号销售 济南不得要求购房人全款买房或全款优先选房、捆绑车位或地下室 兰州市取消部分区域“限购”，推出“限售” 大连市重启“限购”、收紧“限贷”，推出“限售” 长春市、泉州市、阜南县“限售” 海南省升级“限购”、“限售” 昆明市收紧“限贷“、推出“限售” 芜湖市、淄博市严格“限价” 青岛市升级“限购” ,推出“限售” 哈尔滨市推出“限售” 成都市升级“限购”，升级“限售” 丹东市两度下发“限售”新政 长沙、深圳出台限售 沈阳扩大”限购”区域 分城施策：多地密集进行政策调整，调控更加精细化 天津、南京、昆明、西安、青岛、济南、郑州、长沙、杭州、成都、武汉、呼和浩特等放宽人才落户标准，可先落户在买房 南昌落户购房零门槛，本科每月补贴500元 天津发布“海河英才”计划，提出一系列人才创新举措 今年以来，房地产市场政策环境主基调依