项目管理手册(知名地产公司成本分册).doc

成本分册 项目专业手册 （成本分册） 新城控股集团有限公司 二〇一四年五月 （内部资料?注意保密） PAGE26 TOC \o 1-5 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc389063544第一章 项目开发前期管理 PAGEREF _Toc389063544 \h 2 HYPERLINK \l _Toc3890635451.目标成本管理 PAGEREF _Toc389063545 \h 2 HYPERLINK \l _Toc3890635562.项目合约框架编制 PAGEREF _Toc389063556 \h 6 HYPERLINK \l _Toc389063566第二章 项目开发过程管理 PAGEREF _Toc389063566 \h 9 HYPERLINK \l _Toc3890635671.工程预算管理 PAGEREF _Toc389063567 \h 9 HYPERLINK \l _Toc3890635732.工程结算管理 PAGEREF _Toc389063573 \h 10 HYPERLINK \l _Toc3890635813.动态成本管理 PAGEREF _Toc389063581 \h 14 HYPERLINK \l _Toc3890635934.工程变更管理 PAGEREF _Toc389063593 \h 19 HYPERLINK \l _Toc3890635975.现场签证管理 PAGEREF _Toc389063597 \h 21 HYPERLINK \l _Toc3890635976.招投标管理 PAGEREF _Toc389063597 \h 21 HYPERLINK \l _Toc389063602第三章 项目开发后期管理 PAGEREF _Toc389063602 \h 33 HYPERLINK \l _Toc3890636031.成本数据库 PAGEREF _Toc389063603 \h 33 HYPERLINK \l _Toc3890636102.项目成本后评估作业指引 PAGEREF _Toc389063610 \h 34 HYPERLINK \l _Toc3890636183.档案管理 PAGEREF _Toc389063618 \h 37 HYPERLINK \l _Toc3890636244.指导检查 PAGEREF _Toc389063624 \h 38 HYPERLINK \l _Toc389063629第四章 常用表单 PAGEREF _Toc389063629 \h 40 PAGE 第八部分 成本分册 第一章 项目开发前期管理 1. 目标成本管理 1.1目的 指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险，规范公司成本数据的归集和积累。 1.2适用范围 适用于公司及项目公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。 1.3术语及定义 (1)目标成本：通过确定成本目标值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。 (2)目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上， 每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。新城目标成本主要分为三个版本。 1) 第一版（可研版），可研阶段目标成本（也称成本估算），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间； 2) 第二版（方案版），确定规划方案目标成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后； 3)第三版（施工图版），施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第二版目标成本的修订； 1.4职责 (1)项目管理中心成本管理条线：负责项目建安成本（可研版）的归集并提交财务中心；项目公司成本部负责建安成本（方案版、施工图版）的归集提交财务中心； (2)财务管理中心：可研版由财务管理中心负责土地契税、土地使用税、期间费用及其他税费的归集。土地成本应由战投提供。方案版由项目公司财务部负责土地契税、土地使用税、财务管理及其他税费的归集，行政部负责管理费用测算，营销部负责销售费用测算； (3)战略投资中心、设计研发中心：提供与相关的成本信息和数据，如：土地信息、周边配套等，编制填写可研阶段《总体规划指标》。报批报建费根据集团战略投资中心提供的《报批报建费用清单》，负责前期工程费。 1.5关键活动描述 (1)目标成本测算表的构成 1)目标成本测算表共有9大类表格组成：《填报指引》、《产品定位》、《销售收入》、《投资计划表》、《差异分析》、《面积指标》、《成本测算汇总表》、《单体建安造价》、《单体综合造价》。 2)其中《成本测算汇总表》由具体项目业态来定，如可分为：购物中心、商业地下车库