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房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，它持有如公寓、酒店、商场、办公楼、医院和仓库等在内的房地产资产。其收益主要来自两方面：一是其长期的资本增值收益，二是租金收益，即REITs的分红，法律规定REITs 必须支付不少于90%的税后利润给持有人。 REITs起源于美国20世纪60年代，目前共有二十几个国家有上市REITs，包括美国、日本、韩国、澳大利亚、新加坡等国家，其中在美国发展最为成熟。据不完全统计，美国约50%房地产投资来自于REITs，对房地产业的稳定发展起到了巨大作用。截止2012年1月份，美国约有152只REITs公募基金，资产规模大约5000亿美元。 从美国REITs发展路径来看，REITs的投资范围一直处于扩展中，例如从80年代的儿童保育中心、90年代的汽车服务中心、2000年时的电影院到最近5年前的健身中心、葡萄种植园等。从投资各标的的规模来看，商场、公寓及医疗中心的资产规模占比相对较高。 图表1：美国REITS发展情况 图表2：各投资标的REITS数量及资产规模占比 来源：国金证券研究所 NAREIT REITs运作模式简介 从REITs组织形式来看，主要有公司形式和契约形式两种，美国主要以公司形式为主。 公司型REITs 是由具有相同投资目标和投资特性的企业或个人形成的公司聚合体。投资者通过购买公司股份成为股东，可通过出席股东大会、选举董事会成员等方式参与公司的重大经营决策，并由公司董事会行使公司的法人财产所有权。公司通过内部自设管理人或委托外部独立的管理公司对公司资产进行投资管理。董事会对公司的经营和管理活动进行监督。 契约型REITs投资者以委托人（受益人）的身份通过份额持有人大会，委托受托人（通常也是REITs管理人）行使经营管理权，委托人和受托人以信托合同为基础行使各自的权利并履行义务。 公司形式REITs基本运作模式如下图，REITs通过在股票市场发行股票（IPO或者增发）募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。REITs的收入主要包括出租房地产的租金、投资于其他REITs股票所得的股利、投资于房地产抵押贷款和短期债务工具的利息收益。 根据具体运作方式，REITs可分为三种类型：一是权益型，属于直接拥有地产、其收入主要来源于旗下房地产的经营收入；二是抵押型，主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种房地产抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获取抵押房地产的部分租金和增值收益；三是混合型，即从事房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。在美国，权益型REITs占绝对主导地位，其次是抵押型REITs。混合型REITs的重要性相对较低。 图表3：公司制REITs的基本运作模式 来源：国金证券研究所 REITs指数表现相对平稳，分散风险作用明显 REITs作为一种基金，。4：All REITs指数风险收益特征分析（85年3月至12年1月） 指数 All REITs 纳斯达克100 标普500 月度平均收益 0.84% 1.22% 0.72% 标准差（月度） 5.07% 7.50% 4.53% 累计收益 861.33% 1898.02% 624.37% 来源：国金证券研究所 同时，从5年期月度滚动标准差来看，绝大多数时间All REITs指数的标准差是处于标普500和纳指100之间。但是，进入2008年，由次贷引发的金融危机导致其收益率波动较大，5年期滚动标准差逐步走高。目前看中短期走势再度趋于平稳。 图表5：ALL REITs指数走势 图表6：5年期月度滚动标准差（起止日期85年3月） 来源：国金证券研究所 而通过对All REITs指数风险收益与国内沪深300对比分析可知，All REITs指数走势较沪深300指数平稳，除了近一年期标准差略大于沪深300外，其余阶段All REITs指数的标准差都要小于沪深300。而从下行风险来看，各阶段All REITs指数下行风险明显小于沪深300指数。 图表7：ALL REITs与沪深300走势 图表8：月度收益率分布（2003年1月-2012年1月） 来源：国金证券研究所 NAREIT 其次，通过对All REITs指数月度收益率分布分析可知，43%比例的