南昌凤凰家园商业街铺项目操作方案.pdf

凤凰家园 凤凰家园 2008 年度最佳献礼 一.总体环境说明 1.红谷滩简介 红谷滩新区地处昌北赣江之滨，与昌南中心城隔江相望，素 有南昌的“浦东＂之美誉。新区由红角洲 、红谷滩中心区 、凤凰 洲三大片区组成。其中，红角洲片区为文教、体育 ，旅游和高档 住宅综合区；中心区为行政办公 、商贸金融 、居住综合区，是南 昌市级行政、文化、金融、贸易中心；凤凰洲片区为旅游、体闲、 商贸、居住区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。 2.凤凰洲简介 凤凰洲片区南起庐山南大道，北至赣江大桥，东临赣江，西至蝶子 湖城市绿心，规划用地11平方公里 ，规划人口约10万人，功能定位为舒 适的居住功能，将以一种理想的、整体的开发模式形成生态式、花园式 的居住空间环境。 2.2008年凤凰洲商业市场分析 凤凰洲目前商业主要集中在庐山南大道和凤凰花园附近，其中 凤凰花园商业一沿街商铺和社区商业为主，和本案非常类似。 A:沿街商铺 目前凤凰洲的沿街店面丰和大道凤凰花园段由于周边住宅项目 入驻人口较多同时靠近凤凰菜场、凭借其地段和位置的势，出租率 较高，租金处于整个区域的最高水平，由于临街商铺明显受到地段 的影响，租金高低和价格涨幅差异很大。 B:社区商铺 社区商铺将是商业地产中一支奇葩，它具有投资额较小，经营性灵活，往往与 住宅消费一体化，成为长线投资。社区商铺，一般的价位是住宅价位的一倍左右， 升值空间不是很大，价格涨幅一般客观存在小区的品质、人气和商铺的数量等影 响，不会大起大落，有一定的升值空间。 红谷滩凤凰洲凤凰家园附近的社区店以凤凰花园小区内街最为典型， 同时也是凤凰洲招商率最高的商业项目。商业档次比较低，业态主要围绕小区 住户日常生活需求，集中了超市、烟酒、水果、服饰、小餐饮、美发等。 二.本案立地条件说明 1.本案立地条件说明 1.凤凰家园位于红谷滩凤凰洲，东靠丰和大道，西临凤凰北大道，南至锦江路 ，北接长江路。 2.地块方正，总用地面积为12.57公顷，总建筑面积234076平米，其中商业面积为 21136平米。 案 本 “ 凤凰家园＂经济适用房是政 府主导开发由南昌市红谷滩新区 C D 城市建设投资发展有限公司投资 兴建的商住混合社区，占地面积 12.57 公顷，总建筑面积 234076 平方米，总规划户数2731户，地 A 面停车404个。小区分为A 、B、 C、D四个组团，小区规划有4个 A 出入口，项目南侧靠近幼儿园的 B 为小区主入口，北侧为此入口， 另外小区东西两侧分别还配置了 人行入口 。小区商业建筑面积 21136平方米，呈十字形排布，