深圳旅游房地产的发展过程和影响因素分析_以深圳观澜豪园为例.doc

 收稿日期：2008-07-03；修订日期：2008-08-21 基金项目：教育部科学技术研究重点项目资助（108171）；国家自然科学基金资助；中山大学博士科研基金资助（200657） 作者简介：刘小航（1970―），男，武汉人，讲师，博士，主要从事土地利用与旅游开发教学和研究工作，（E-mail）Lxhang@mail.sysu.edu.cn。 国地中海沿岸开发了大量的滨海别墅，并以分时销 售的方式招揽客户，标志着旅游房地产市场的开始； 20 世纪中期的美国，在完全市场经济体制下，以追 求利益最大化为目标的投资商纷纷介入旅游房地产 市场，并派生出以旅游房地产营销为主的分时度假 网络公司。之后，日本、韩国、新加坡、泰国、马 来西亚等国都大力发展旅游房地产业，并取得了可 观的经济收益。世界各地的旅游房地产市场日渐成 熟。 国内旅游房地产开发经历了两个阶段。第一阶 段是 20 世纪 80－90 年代，这一时期国内旅游房地 产开始萌芽。例如，珠海斗门白藤湖农民度假村， 由当地政府机关、企业出资投建，建成后每年大约 有一半时间由投资单位组织职工前来度假旅游，另 一半时间由度假村自己经营。这种开发模式可以说 是旅游房地产开发的萌芽阶段。第二阶段是 20 世纪 90 年代之后，国内旅游房地产出现了多元发展的态 势。特别是 2001 年国内召开“中国旅游房地产论坛” 后，旅游房地产逐渐受到旅游业经营者和房地产开 发商的重视。国内相继出现了产权酒店、分时度假 酒店、高尔夫度假村等旅游房地产项目。 目前，我国旅游房地产项目开发基本集中在上 深圳旅游房地产的发展过程 旅游房地产的发源地在法国。20 世纪初期，法 1 程度上看，旅游房地产是为满足旅游市场需求而出 现的房地产开发模式。 国外旅游房地产学术界使用频率最高的是分时 度假、产权酒店等概念[1]，而旅游房地产是中国首 创的词汇。国外关于分时度假及产权酒店的研究， 主要涉及分时度假产品消费者行为研究、分时度假 产品设计及竞争分析研究、产权酒店价格定位与市 场营销研究以及分时度假产业研究等[1–2]。 国内学者对旅游房地产的界定超越了国外分时 度假地产的本质，但国内对有关旅游房地产概念的 界定还不统一，尚没有形成公认的定义。一些学者 从不同的角度对旅游房地产概念进行了界定。程绍 文等从市场角度对旅游房地产进行了界定[3]，认为 旅游房地产市场既包括以旅游资源及其依附的土地 为主体和载体的地产市场，又包括以旅游设施及建 筑物为主体和载体的房产市场，它实际上是旅游业 与投资资本及房地产业相结合的一种新型投资方 式；皮佳倩等指出，从“旅游”到“旅游＋地产” 再到“地产＋旅游”，其实是一个从大众旅游到度假 旅游的演化过程[4]；巨鹏等认为应从旅游房地产的 环境依托角度对旅游房地产进行界定[5]；胡浩等则 认为旅游房地产开发是以旅游资源为卖点，开发过 程全部或部分实现了旅游功能的地产模式[6]。 笔者认为，旅游房地产应是以旅游开发为介入 点，采用旅游拉动地产的一种运营模式。旅游房地 产的核心内涵是以旅游市场为支撑，即旅游房地产 的景观、环境、文化、投资等各要素，都应以不同 的游客市场需求为出发点来设计产品和开发模式， 从而导致旅游房地产与普通房地产的不同。从某种 文章编号：1001-5221（2009）01-053-05 文献标识码：A 中图分类号：F592.3 摘 要：从旅游房地产的概念界定入手，阐述深圳旅游房地产的发展过程，并以深圳观澜豪园为例，对深圳旅游 房地产发展的可行性与制约性因素进行分析，进一步探讨以观澜豪园为例的深圳旅游房地产发展的宏观及微观影 响因素，总结出现今深圳旅游房地产发展存在的问题，最后对深圳旅游房地产的特点和发展前景进行了讨论。 关键词：旅游房地产；发展过程；影响因素；深圳观澜豪园 刘小航 a，覃 群 b，彭思思 a （中山大学 a．地理科学与规划学院；b．外国语学院，广州 510275） 深圳旅游房地产的发展过程和影响因素分析 ——以深圳观澜豪园为例 Vol.29，No.1 Jan.，2009 第 29 卷 第 1 期 2009 年 1 月 热 带 地 理 TROPICAL GEOGRAPHY 歧，将其分类方法可概括为以下 3 种。 2.1 传统四分法 该分类方法将旅游房地产分为 4 类：第一类是 旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造 的各种观光、休闲等非住宿性质的房产设施及关联 空间；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内 或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆等建筑物 及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要指为游 客提供的各种度假性建筑物及关联空间；第四类是 旅游住宅地产，主要指与旅游区高度关联的各类住 宅建筑物及关联空间。 2.2