北京市房价指数.docx

北京市（二手房）房地产价格指数编制一、前言随着经济的发展，我国房地产市场愈发红火，其中北京作为我国首都，其房价的持续上涨备受瞩目。09年国土资源全国城市地价监测组所发布的房价数据与国家统计局公布的数据存在着相当大的差异遭到了的社会舆论的一致炮轰。在本学期的房地产价格理论与估价方法课程中，我们学习了使用Hedonic模型来编制更为科学合理的房价指数。我们小组通过分工合作，每人研究两个行政区的房价变化，综合四组数据后编制北京市总体的房价指数，并比较北京市总体与各区域房价指数走势，验证房价是否真的逐渐走低。二、数据说明1、数据来源类型的选取由于本次作业若以房屋为单位搜集数据，虽可以充分考虑到朝向、面积、楼层、装修情况等特征因素，但难以获取各个报告期的价格；若以小区为单位搜集数据，可以从搜房网上获取各报告期价格，但朝向、面积等因素则会被忽略。经过权衡和咨询老师，我们小组统一以小区为单位搜集数据。2、搜集范围小组作业共搜集了东城（含崇文）、西城（含宣武）、海淀区、昌平区、朝阳区、通州区、丰台区、大兴区共8个城区，共搜集465个小区二手房信息，基本覆盖了北京市六环以内的主要住房区域。其中按照毗邻原则，将8个城区分为四组，丁佳靓负责东城、西城，杨雯莉负责海淀、昌平，张莉负责朝阳、通州，张索迪负责丰台、大兴。3、数据来源项目信息搜房网——二手房——小区：/housing/采集信息：项目名称、所在城区、容积率、绿化率、房龄、产权形式（普通商品房为0，经济适用房为1）、物业费、2010年11月至2011年11月的历史房价。其中项目名称、所在城区为项目基本信息，产权形式因经济适用房数量较少因此在回归中删去了，容积率、绿化率、房龄反应了小区的质量和舒适程度，物业费在一定程度上反应了小区安保、卫生、公共设施维护等服务情况。空间信息搜狗地图：/采集信息：天安门直线距离、最近地铁站距离、最近学校（中、小学）距离、最近医院距离、最近公交车站距离、最近大型商场距离、最近公园距离。其中距天安门直线距离表征小区的地段，距地铁站、公交车站的距离表征小区公共交通便利程度，距中小学距离表征学区房对小区价格的影响，距大型商场的距离表征其高档购物、娱乐水平（这也是为何采用大型商场而非一般商店等），距公园距离在一定程度上反映了小区周边环境。（具体统计数据见excel表格。）三、建立HEDONIC模型(各期独立建模)将统计数据中的价格和距离（以km为单位）取对数，其他特征不做处理，导入stata中，进行回归。得到各期独立模型如下：2010年11月：拟合R2=0.7297，拟合线性较好log(P) = 4.7243 - 0.0068容积率 + 0.0529绿化率 - 0.0004房龄 + 0.0240物业费 （0.0318） （0.0029） （0.0502） （0.0010） （0.0028）- 0.4120 log与天安门距离 + 0.0046 log与最近地铁站距离 （0.0174） （0.0111）- 0.0476 log与最近学校距离 -0.0081 log与最近医院距离 （0.0138） （0.0118）+ 0.0068 log与最近公交车站距离 + 0.0110 log与最近大商场距离 （0.0124） （0.0112）- 0.0429 log与最近公园距离 （0.0127）2010年12月：拟合R2=0.7416，拟合线性较好log(P) = 4.7237 - 0.0066容积率 + 0.0593绿化率 - 0.0002房龄 + 0.0243物业费 （0.0315） （0.0029） （0.0498） （0.0010） （0.0028）- 0.4089 log与天安门距离 + 0.0071 log与最近地铁站距离 （0.0173） （0.0110）- 0.0497 log与最近学校距离 -0.0113 log与最近医院距离 （0.0137） （0.0117）+ 0.0091log与最近公交车站距离 + 0.0111 log与最近大商场距离 （0.0123） （0.0112）- 0.0433 log与最近公园距离 （0.0126）2011年1月：拟合R2=0.7275，拟合线性较好log(P) = 4.7373 - 0.0072容积率 + 0.0668绿化率 - 0.0001房龄 + 0.0235物业费 （0.0321） （0.0029） （0.0507） （0.0010） （0.0029）-