一文读懂棚改.doc

PAGE12 / NUMPAGES16 一文读懂棚改 本文纲要 第一部分 一波三折的棚改传闻与波澜 第二部分 快速理解什么是“棚改” 第三部分 棚改与央行货币政策 第一部分?一波三折的棚改传闻与波澜 一、近期新闻回顾 这几天，棚改相关的媒体报道、业内传闻和各路小道消息均不绝于耳。 6月25日，一则关于国开行“棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的传闻惊动了整个市场。 当日晚间，国开行新闻办公室回应称，今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。 6月26日，21世纪经济报道称国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行属实。此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。不排除相关部门在调研后，将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务，需控制其总量。 6月26日稍晚，证券时报称国开行内部近日正在重新全面梳理授信白名单，强化业务风险管理，受此影响，不少尚未审批通过的新增项目被暂停，但已获批的存量项目仍在继续执行中。国开行此次并非针对棚改项目。目前，新棚改项目基本暂停审批，但已经在放款的存量项目还会正常发放。 6月27日即今天，澎湃新闻上午还发布了一篇有关“海通证券邀请国开行相关领导参与电话会议”的报道。其中提到了以下几点： 权限的上收主要是处于两方面的考量。一是国开行分行在审批时违规现象严重，总行担心后期的风险隐患；二是棚改的货币化推高了房价，中央对棚改有一定的看法。 现阶段处在停摆状态，下一步怎么走在等高层的下一步决策。其个人感觉不会特别严重，此后对棚改的政策肯定会收紧些，但不太可能一刀切直接暂停，这样后果不太可控。 此后货币化安置的比例会受到一定的限制，因为和地方债务问题相关。 不过就在下午，就有媒体发布报道澄清此事。据中新社北京6月27日电 （记者 王恩博），针对“中国国家开发银行将收紧棚户区改造融资”等市场传闻，国开行27日发布澄清声明称，从未授权任何人员代表该行发表相关言论。 国开行在声明中强调，经核实，国家开发银行从未授权任何人员参加该电话会议并代表该行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。 目前，澎湃新闻已经删除了上午关于电话会议的报道。 虽然不知道明天还会不会有其他的说法再出现。不过值得我们深思的是，为何这个国开行棚改贷款的传言，引发了如此大面积的关注，而且对于市场造成了可观的冲击。 二、政策调整原因猜想 虽然今天，国开行27日发布澄清声明称“未授权任何人员参加该电话会议并代表该行发表言论，有关言论不代表国家开发银行。” 不过其实这个电话会议报道的信息，其实也正是多方推测的近期政策调整的原因。 1、三四线城市房产价格非理性暴涨归因于棚改货币化安置 自2005年至今，棚改已在中国实施12年之久。作为党中央国务院重大民生战略，棚改确实为困难群众解决了实实在在的居住问题。 而近年来，为解决三四线城市房地产库存商品房积压问题，中央提出棚户区改造货币化安置方案，期冀在解决居住问题的同时，顺带解决掉部分商品房库存积压。于是国务院、财政部、住建部等出台了若干政策鼓励棚改货币化补偿。主要包括如下政策： 《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔2015〕37号）提出：积极推进棚改货币化安置。各省要摸清存量商品住房库存，制定棚改货币化安置的指导意见和安置目标。 《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》（建保〔2015〕125号）明确：落实棚改货币化安置目标和项目，按照原则上不低于50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标。 《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》（财综 [2016]11号）提出：推进棚户区改造货币化安置，化解库存商品住房。 棚改货币化安置完全契合了地方政府偏好，通过货币化安置既能很好地解决了商品房库存问题，同时也能拉动本地房产价格上升，很多三四线城市货币化安置率高达90%以上。所谓的货币化安置，其实很多地方的货币化安置是给拆迁户“房票”，而这个“房票”不能够直接兑换成现金，而是只能到开发商那里兑换成房子，只有开发商才能拿“房票”找政府兑现成现金，拆迁户不是按需买房，而是按房票的多少买房。 于是，随着棚改货币化安置的推进，三四线房价出现非理性上涨，即使是人口净流出的城市，房价也在快速上涨。 2、PSL使用有限 PSL（Pledged Supplementary Lending）抵押补充贷款，作为一种货币政策工具，名义上是央行借给商业银行的一种抵押贷款，实际上是央行直接为商业银行提供基建、民生领域的长期限、低成本资金支持。其成本相当低，有时甚至不足1%。 为解决国开行棚改的资金难题，央行通过PSL工具向国开行贷款，国开行借到钱后，再通过棚改贷款向棚改主体贷款，棚改主体通过货币化安置向拆迁户发放补偿款，