无锡蠡湖香榭企划包装与推广企划推广方案.doc

无锡蠡湖香榭企划包装与推广企划推广方案 蠡湖香榭C地块企划包装与推广 ——蠡湖香榭2期—— 项目市场SWOT竞争策略简析 1、项目市场SWOT竞争策略 蠡湖香榭2期6大价值优势： 1、湖景价值：共享蠡湖优质资源，占据板块资源； 2、区域价值：城市居住的黄金分割点，处蠡湖中央生活区，新体育中心，金融中心 3、居住价值：规划理念：户户有景，直面观湖； 景观系统：42%景观空间，四园一湖围伺左右； 建筑品质：法式风格，石材外立面，俊朗挺拔； 户型空间：138-190㎡观湖大宅，大开间大飘窗，观景大面宽阳台； 4、圈层与生活价值：无锡高端人群聚集区，一公里时尚街区规划； 5、稀缺价值：政府不再审批临湖居住用地，临湖一线土地绝迹 6、投资价值：蠡湖二号地块与五里湖最后的宜居地双重投资价值 蠡湖香榭2期劣势： 1、项目面临的竞争楼盘规模体量均比本案庞大，社区感强烈； 2、同质化大户型产品入市较多，且为大品牌开发商; 3、项目前期曝光率以及口碑不及竞争对手； 4、即使户型上有所调整以及优化，但户型得房率相对不高； 蠡湖香榭2期三大机会点： 1、板块提升：蠡湖二号地块面临销售，直接拉动项目价值； 2、高端需求：无锡拥有大量高端消费人群，高端需求强劲； 3、投资价值：区域发展前景较好； 蠡湖香榭2期三大风险： 1、市场风险：市中心及滨湖区高端项目较多同质化产品严重，分流部分客源； 2、产品风险：大户型去化较慢，工程节点跟不上销售节点，推广上无实际支撑； 3、政策风险：市场调控没有得到预期效果，第二轮调控恐来临。 项目形象定位与推导 蠡湖一号： 一步蠡湖，厚载一生 蓝庭国际： 一步新体，天天运动 山水湖滨： 山水湖滨2期 五里湖首席度假观邸 结论：靠山吃山，靠水吃水，强调湖景、度假住宅、体育中心。 周边项目拥有的资源，也是我们与其共享的。 先来看看我们周边项目定位： 人对树木和泥土的好感，是与生俱来的。中产者，总习惯将居住环境视为衡量生活品质的尺度。在纯自然环境里，休整身心。 蠡湖香榭，四座公园唇齿相依，一览蠡湖风情，绿荫大道，天然树木，将生活的窨延伸到自然：窗外树影婆娑，林风清清，放纵孩子在草地上撒点野；与爱人牵手温步林间小径；躺在树丛间，让阳光轻轻打在脸上……在自然中见到本来的自己，是天大的幸福。 定位发想： 人对自然本是不太在意的，失去了，那一刻才显出十二分的切肤 。一个人呆整个下午，那是静静的属于我的时间。开窗的时候，注意到季节的变化。套上羊毛衫穿过林萃路，我感到自己被清新的森林空气包围着。 今天是晴天，按照自己的想法，还是去了公园里常去的那条林间小径散步。 定位发想： Park 蠡湖公园、中央公园、渤公岛生态公园、蠡湖大桥公园，在蠡湖香榭，每天与四大生态公园唇齿相依，绿荫大道，天然树木，将生活延伸到自然。 Life 138-190㎡景观大宅，直面湖景，大有可观；干挂天然石材，观光景观电梯， 43.5米精装挑高大堂，实景即将震撼呈现。 Fashion 林荫大道，精品店，咖啡馆，酒店，高级公寓……1公里时尚商街，精致时尚无处不在，汇聚无锡高尚生活必备元素。 Lake 千里蠡湖， 万人向往，临湖而居，在城市中享有不可多得的一脉湖景，越来成为一种奢望。正因稀有，更显价值。 定位发想1： 如果说一期的蠡湖香榭恰似一瓶红酒，那么，二期无论是从品质感，还是产品面，红酒已经升级为香槟。 而香槟当中，尤以粉色香槟为最尊，讲究特定的产地，精选质量，特定的品位，基于这样的发想，二期在色系与调性上，更强调生活的情调与浪漫，优雅与沉醉。 关于PINK的N种可能： 快乐、分享、繁华、品位、优雅、浪漫、甜蜜、香水、时装、跑车、奢侈品…… 定位发想2 五里湖畔，给生活加一点PINK ——又见蠡湖香榭，2期优雅归来！—— 产品形象定位 宣传主题节奏： 展示上“未来前景——社区实景（B地块）”； 卖点宣传上“高端形象宣传 实质卖点”； 渠道营销节奏： 开盘前：树立高端产品形象，媒体渠道立体组合； 开盘后：主要通过关系营销+活动营销挖掘客户； 指导宗旨： 渐进式、持续的树立项目高端形象，引爆市场关注度； 通过现场、产品展示和客户体验，提增客户购买信心。 3、推广宗旨与节奏 1、企划目标：C地块整体形象建立，建立客户对于项目的关注度与热度， 2、工程节点：B地块楼栋外立面落成， 大堂呈现，利用现场迅速积累人气。 3、媒体安排： 阵地包装（楼体LED发光