浅析太原市房地产现状.doc

浅析太原市房地产现状 据太原房地产协会资料显示，在经过2005年年检的公司中，只有不到1/3的开发公司有项目运作，1/3正在四处寻找项目，还有1/3处于休眠状态；房地产企业年平均开发量不到1000万元，山西房地产开发企业平均注册资本金不到800万元，这对资金密集型的行业来说如同游戏。现在银行又提高了房地产行业信贷门槛：如开发商贷款自有资金不得低于总开发量的30%；主体封顶后银行才发放个人住房贷款；个人购房利率及首付款的上调等政策，对于靠银行资金买地开发的房地产公司来说更难生存。2002年以来，外地开发商已经通过各种渠道渗入山西房地产市场，并已初具规模。例如山西大唐房地产开发公司是由海南第一投资公司投资组建；太重大唐房地产开发公司是由厦门大唐房地产开发公司和太重房地产公司合资组建；正在柳巷进行大规模商业地产开发的山西宝地房地产开发公司来自东北；另外两家国内知名的开发商广东振鹏投资集团和天津顺驰公司也已经落户晋中市。可以想象，晋中只是他们进入太原的跳板，一旦机会成熟，他们随时会进入太原房地产市场。外地有实力公司的介入，使太原市房地产开发的竞争更加激烈，外来的开发商，注重成片开发、规模开发及新的开发代理模式，同时更注重产品品牌效应，这对太原房地产行业将是一个很大的提升，但同时带来的影响还有：对于目前还没有形成品牌的本地开发商，知名房地产品牌的介入会吸引大部分消费者的眼球；其次，随着土地制度的完善，资金实力将会使这些外来的开发商在土地竞争中处于优势，而中小开发商将被挤得没有市场空间，最后被迫退出市场；因此可以断言，在未来三至五年中外来的大型房地产开发企业将会在太原房市占据重要地位。2004年太原市国土资源局出让土地共54.6万平米，而今年截至目前，出让土地仅17万平米，两相对比，我市房地产市场土地资源明显趋于紧张。太原市区的南移西进和长风大街、南中环街两条干线的改建和延伸使其周边及汾河两岸土地潜在价值凸现。2005年随着国家经济的宏观调控，房地产市场增长过快的势头将得到缓解，与此相适应，地价也将稳步上涨，地价上涨导致开发成本增加，地产商拿地更加谨慎，对于规范行业运作不无助益。土地的供给量和价格将成为我市房地产发展的瓶颈，供量少价格高必将导致市场竞争日趋激烈，大浪淘沙，中小型房地产企业将面临生存问题。今年太原市启动的21个城中村改造项目，这一契机使很多房地产开发商把目光转向了城乡结合地带，在一定程度上缓解了土地供求压力。 这21个城中村改造试点分别是万柏林区神堂沟、移村、闫家沟、前北屯、后北屯、南寒；小店区亲贤村、杨家堡；杏花岭区中涧河、道场沟、享堂；尖草坪区新城、赵道峪、东张等。城中村改造政策如下：村委会变居委会；村民变市民；集体土地变国有土地。这样就使开发商有了一定的政策支持和操作空间通过“2004年太原市土地出让公报”的调研，可以显示出2004年共计出让土地68块；其中协议出让土地为41块；划拔土地11块；正式挂牌的只有5块；而在41块协议出让土地中有16块属于严重违规项目，华宇.绿洲（2002年已开始预售）、环球世运村、优派对等大型项目都在其列。因此可以看出，太原市的房地产市场特别是土地市场，并不规范，开发商必须同时具备资金及政府关系两种能力才能在这个市场中生存及发展。太原市房地产市场还需继续整顿及规范。今年一季度，太原市房屋销售价格上涨2.8％，土地交易价格上涨24.9％。普通住宅类商品房和写字楼售价上涨形成房地产市场的价格主体。土地交易价格上涨幅度远远大于房屋销售价格，可见房地产开发的利润空间已经被极大压缩。开发商为了获取利润，在项目建设上必然趋于高档、豪华，而我市居民购买力相对有限，从长远看不利于行业发展。综合调研资料和市统计局统计数据，自2003年以来，我市在售的项目中，写字楼价格涨幅不大，除个别项目外，均价维持在5000—5500元/平米左右。值得注意的是以国贸大厦为开端，加上已经开盘的世贸大厦和即将开盘的王府大厦，高档写字楼开始在市场上占有愈来愈多的份额。商业类项目从去年至今，呈现规模化大型化的趋势，价格主体在7500—10000元/平米，占比50%。平米均价在12000元以上和6000元以下的项目占比约40%。2002年，华宇国际大厦开盘，6个月内写字楼仅售出8套。华吉房地产在聘请国际名师对外立面进行修改后，开始炒作所谓的SOHO概念。2003年上半年，在非典疫情的影响下，仍创造了6个月达成销售率90%的辉煌业绩。此后，太原房市SOHO林林总总，层出不穷，但已缺乏昔日风光。 应北京今典集团的要求，北京EOCO资讯公司在太原进行的商务调查结果表明：从产品供应角度看，太原房地产还处于功能产品时代，也就是说房地产开发还停留在只能满足一般居住需求。一个城市的房地产，从房价上就可以看出它处在一个什么样的产品状