资产评估复习参考资料.doc

例题 1 待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2009年12月的市场价格。评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。 ? A B C D 坐落 略 略 略 略 所处地区 繁华区域 繁华区域 繁华区域 繁华区域 用途 商业 商业 商业 商业 土地类型 熟地 熟地 熟地 熟地 价格（元/M2） 1550 1200 1400 ? 交易日期 2008、10 2008、12 2009、5 2009、12 面积（M2） 1800 2000 2200 3000 形状 规则 规则 规则 规则 地势 平坦 平坦 平坦 平坦 地质 普通 普通 普通 普通 基础设施 完备 完备 完备 完备 交通状况 很好 良好 良好 很好 剩余使用年限 35 30 30 35 容积率 5 4.5 4.5 5 1、进行交易情况修正 评估人员经过调查，未发现交易实例的交易情况有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 2、进行交易时间修正 根据调查，2008年10月以来，土地价格平均每月上涨1%，则： 交易实例A交易时间修正系数＝114/100＝1.14 交易实例B交易时间修正系数＝112/100＝1.12 交易实例C交易时间修正系数＝107/100＝1.07 3、进行区域因素修正 交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，可参照下表的有关数据判断。上述表中的比较是以待估宗地的区域因素为标准，即待估宗地的区域因素分值为100，则： 交易实例B区域因素修正系数＝100/86＝1.163 交易实例C区域因素修正系数＝100/93＝1.075 4、进行个别因素修正 （1）关于面积因素的修正:由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。 （2）关于土地使用权年限因素的修正:除交易实例B与待估宗地的剩余使用年限相同外，交易实例A和C均需作使用年限因素修正，修正计算如下（假定折现率为8%）： （3）关于容积率因素的修正:交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%。则： 交易实例B及C的容积率修正系数＝110/100＝1.1 个别因素修正系数计算如下： 交易实例A的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.0＝0.995 交易实例B的个别因素修正系数＝1.03×1.0×1.1＝1.133 交易实例C的个别因素修正系数＝1.03×0.9659×1.1＝1.094 5.计算比准价格 A＝1,550×1.0×1.14×1.0×0.995＝1,758（元/ M2 ） B＝1,200×1.0×1.12×1.163×1.133＝1,771（元/ M2 ） C＝1,400×1.0×1.07×1.075×1.094＝1,762（元/ M2 ） 6.采用算术平均法求得评估结果 因得到的3个比准价格较接近，故采用算术平均法求出评估结果： 待估宗地评估价值（单价）＝（1,758＋1,771＋1,762）/3＝1,764（元/ M2 ） 待估宗地评估价值（总价）＝1,764×3,000＝5,292,000元 例题 2 某企业2000年购入一台设备，账面原值为30,0000元，2005年和2007年进行两次更新改造，当年投资分别为3,0000元和2,0000元，2010年对该设备进行评估。假定：从2000年至2010年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率 第一步，调整计算现时成本。 投资日期(年) 原始投资额（元） 价格变动系数 现行成本（元） 2000 300,000 2.60 780,000 2005 30,000 1.61 48,300 2007 20,000 1.33 26,600 合计 350,000 ? 854,900 第二步，计算加权更新成本 投资日期(年) 现行成本（元） 投资年限 加权更新成本（元） 2000 780,000 10 7,800,000 2005 48,300 5 241,500 2007 26,600 3 79,800 合计 854,900 ? 8,121,300 第三步，计算加权投资年限 第四步，计算成新率 成新率＝7÷(9.5＋7)×100%＝42% 例题 3 某一生产控制装置拟进行评