《关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划》.pdf

2011年2月 山西财政税务专科学校学报 Feb．2011 JournalofShanxiFinanceandTaxation V01．13No．1 第13卷第1期 College 【税收与企业】 关于房地产企业缴纳土地增值税的纳税筹划 刘雨彬林松彬 (福州外语外贸职业技术学院，福建福州350018) 摘要：在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。2010年4月份出台的“新国 十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定 价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续出台的调控细则， 也纷纷提到要加紧土地增值税清算。本文仅从房地产企业出发，讨论应如何做好应对土地增值税 的纳税筹划工作。 关键词：房地产；土地增值税；纳税筹划 中图分类号：17810．423文献标识码：B 国家通过土地增值税清算来调控房地产市场的 一、土地增值税的征收现状 思路日渐明晰。在“新国十条”和各地细则均提及 (一)土地增值税的定义 要加大土地增值税清算力度之后，国家税务总局 土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的 2010年5月19日发布《关于土地增值税清算有关建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转 问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计 让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收 税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷 入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继 等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合 承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地增值税 拳”。目前全国大部分开发商未严格预提土地增值 是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计 税，各地实际的预征率普遍在l％左右，而实际清算 税依据，对土地使用权转让及出售建筑物时所产生 的很少，如果按照两个通知严格实施，对于开发商的 的价格增值额征收的税种。土地价格增值额是指转 利润和现金流都会有较大的影响。业内人士表示， 让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、 一方面是本次清算将对开发商的资金链造成巨大考 费用等支出后的余额。中华人民共和国成立以来， 验，另一方面是市场连续滑坡，届时在双重压力下， 虽然先后开征过契税、城市房地产税、房产税、城镇 不少开发商会因为承受不住压力而选择降价回笼资 土地使用税等税种，但这些税种大多属于传统的土 金。但也有相关人士表示，这种情况有可能出现，但 地税，有的还带有行为税的特点，调节房地产市场的 不能一概而论，由于压力而降价的开发商可能只是 力度很有限。国务院于1993年12月13日发布了 一小部分。不管怎样，对于大多数的房地产企业来 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称 说提前做好全面清算的预备工作还是不可忽视的。 《土地增值税暂行条例》)，财政部于1995年1月27 收稿日期：2010—08—04 作者简介：刘雨彬(1952一)，男，福建福州人，高级会计师，福州外语外贸职业技术学院总务处处长，研究方向：房地产企业会计； 林松彬(1982一)，男，福建漳州人，注册税务师，会计师，福州外语外贸职业技术学院财务科科长，研究方向：纳税筹划。 16 万方数据 日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实 评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物 施细则》，决定自1994年1月1日起在全国开征土价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认： 地增值税，这是我国(除台湾省外)开征的第一个对 (1)取得国有土地使用权时所支付的金额 土地增值额或土地收益额征收的税种。