公平交易简报[2013]第18期-房地产市场违法行为初探[1] [2].doc

简报 [2013]第18 期 宜昌市工商局公平交易分局综合科 二○一三年七月三日 【案件交流平台之二】 编者按：为推动全市系统执法办案工作，拓宽办案思路，提高办案水平，收集整理房地产市场违法行为表现形式和部分案例，并做简要分析，以简报形式定期编印下发，以供基层参考。望各单位及时上报典型案例，以供全市系统交流学习。 房地产市场违法行为初探 随着房价的日益火爆，推动了房地产市场的迅速发展，也使这个领域的违法行为呈现出种类多、违害大、涉及广的特点，今天就其中常见的几个违法行为及监管方法，主要是结合一些案例，作一粗浅探讨。建筑市场涉及开发商、建筑商、材料供应商、中介、电讯运营商、电力、燃气、自来水等诸多环节，现逐一进行分析。 一、开发商 （一）主体资格问题 1、擅自开发房地产，也就是企业无照或者超范围从事房地产开发的行为。现在比较常见的是以集资、自建等各种名义开发房地产，只要进行了对外销售，就属于《城市房地产开发经营管理条例》第二条所指“房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”，按《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条“违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下的罚款”处罚。 2、售楼部无照经营的行为。对于售楼部的情况要分三种来对待： ①售楼部以分公司名义开展经营活动的。如以“某某销售中心”等，违反《公司法》第十四条第一款，依据《公司法》第二百一十一条处罚。 ②售楼部未使用分支机构名义。如某售楼部”、某接待中心。根据《公司登记管理条例》第四十六条和《公司登记管理条例》第四十八条规定，房地产开发公司在其住所以外设立的从事商品房销售的售楼部，既是在“住所以外”，而且还“从事经营活动”，也不具有“企业法人资格”，所以依法应当办理分公司的营业执照。依据《公司登记管理条例》第四十八条及《无照经营查处取缔办法》第二条定性，依据《无照经营查处取缔办法》第十四条第一款处理。 ③分公司擅自设立售楼部的行为。应当对该分公司按照不同的情况，分别依据《无照经营查处取缔办法》和《公司法》处理。 3、开发商的其他登记违法行为。房地产开发公司由于资质的要求，注册资本都比较大，极易出现“三虚一逃”的问题，应该重点关注。 （二）开发商经营行为问题 1、违法有奖销售行为 ①是经营者以价格超过５000元的物品的使用权作为奖励的，不论使用该物品的时间长短。 ②经营者以提供就业机会、聘为各种顾问等名义，并以解决待遇，给付工薪等方式设置奖励，不论奖励现金、物品（包括物品的使用权）或者其他经济利益，也不论是否要求中奖者承担一定义务，最高奖的金额（包括物品的价格、经济利益的折算）超过５000元的。 ③经营者单独或与有关单位联合利用社会福利彩票、体育彩票设置奖励推销商品，最高奖的金额超过５000元的。 但是要注意区分抽奖式有奖销售和附赠式有奖销售的区别，以免错误定性。 2、欺诈行为。 房地产开发商在商品房销售中，采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为。 ①落地景观窗不落地 某房地产开发有限公司为了推销其开发的楼盘，在设计上根本就没有落地景观窗，实际建设中没有改变成落地景观窗的情况下，却发布商品房销售广告，称其房子“主卧室落地景观窗设计，使空间更显宽裕、更明亮”。我局认为其行为违反了有关广告管理的法律规定，属于发布虚假广告，欺骗和误导消费者的违法行为，最终对其作出了罚款5000元的处罚。 ②汽车车库缩水成自行车车库 执法人员根据消费者举报线索，检查发现开发商以汽车车库名义销售的车库的实际室内净高度达不到国家《汽车车库设计规范》规定的强制标准最低值2.2米，只达到了自行车车库的高度标准。该局认为，当事人销售的所谓汽车车库净高达不到汽车车库高度标准，其行为构成了《欺诈消费者行为处罚办法》第三条第（二）项所指的“采取虚假或者其他不正当手段使销售的商品份量不足的”行为，并依据《欺诈消费者行为处罚办法》第五条和《消费者权益保护法》第五十条的规定对当事人作出了没收非法所得18万元的处罚决定。 ③普通钢制门冒充防盗门 执法人员对某房地产开发有限公司开发的“某花苑小区商品房所安装的进户门进行检查，查明某花苑小区住房入户门均为当事人购买并安装。当事人与所有买房人签定的商品房买卖合同上约定：入户门为防盗门，而当事人实际给该小区安装的入户门均为从某工贸有限公司购买的钢质进户门。防盗门和钢质进户门为概念不同的两种门，价格上防盗门的市场价格高于钢质进户门。而且防盗门的技术要求执行的是国家标准，而钢质进户门却没有国家标准，技术要求执行是企业标准